4月18日-21日，為期四天的上海首輪集中供地落下帷幕，結(jié)果大家都知道了：
19幅涉宅地塊
【資料圖】
15幅溢價成交
總出讓面積約94.4萬㎡
成交總價超518億元
平均溢價率約5.38%
相比其他熱點城市，上海年內(nèi)首輪供地姍姍來遲，但開拍前已有近50家房企報名，入局陣容強大。而上海土地市場官方直播通道在開拍前就顯示“癱瘓”，提示觀看人數(shù)已超上限，從側(cè)面也反映了今年上海首輪集中供地的火熱。
更讓外界意想不到的是，本輪土拍多幅地塊現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)出現(xiàn)突發(fā)狀況，比如競買人資格核驗中發(fā)現(xiàn)營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍審核不通過，一次性書面報價環(huán)節(jié)有競買人報價輸錯，導(dǎo)致拍地時間延長，一度等到晚間才揭曉最終結(jié)果。好在最后一個交易日，官方在書面報價環(huán)節(jié)規(guī)則方面很快做出了相應(yīng)調(diào)整。
本輪土拍房企參與熱情之高，與地塊供應(yīng)數(shù)量少及地塊本身優(yōu)質(zhì)不無關(guān)系。
相比于2022年上海首批次一次性掛出40幅地塊，2023年首批供地數(shù)量大幅減少，但不乏很多優(yōu)質(zhì)地塊，可以稱為“少而精”。
上述地塊主要分布在浦東、靜安、徐匯、閔行、普陀、嘉定、青浦、松江、寶山、奉賢、金山等區(qū)域，其中不乏徐涇、莘莊、周浦、田林、桃浦、大場等熱點置業(yè)區(qū)域。雖然不少地塊本身體量很小，但因為所處地段位置及周邊新房供應(yīng)稀缺，未來開盤去化基本毫無壓力。
拿地排行榜TOP5出爐
從拿地總價排行榜看，閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊為本次土拍中成交總金額最高的，總價近75.5億元，由中鐵建&萬科聯(lián)合體競得。建發(fā)&保利置業(yè)聯(lián)合體拿下的青浦區(qū)盈浦街道“巨無霸”地塊，成交總價70.256億元排名第二；保利發(fā)展競得的寶山區(qū)大場地塊以總價48.874億元排名第三。
樓面價排名方面，中鐵置業(yè)拿下的徐匯區(qū)田林地塊樓板價最高，達(dá)到85505元/㎡，該地塊房地聯(lián)動價13.1萬/㎡，直逼徐匯濱江，也是本輪所有地塊中最高的一幅。排名第二的是越秀所競得的靜安中興社區(qū)地塊，樓面價約6.8萬/㎡，聯(lián)動價定為12.1萬/㎡。再其次是閔行莘莊兩幅地塊，樓面價均在4.8萬/㎡以上，未來開盤指導(dǎo)價均為8萬/㎡。
另外，部分成交樓面價相對“溫和”的項目，比如松江新城萬科項目、青浦新城建發(fā)&保利置業(yè)項目、嘉定江橋龍湖項目等，因為都是含商辦的綜合用地，因此拉低了其整體樓面價。
溢價率方面，本輪土拍共15幅地塊出現(xiàn)溢價成交，且基本都“觸頂”進(jìn)入一次性書面報價環(huán)節(jié)。溢價率前三名分別為：奉賢西渡地塊溢價率9.67%、普陀桃浦地塊9.51%、寶山大場地塊溢價率9.47%。
央國企、混合制房企拿地繼續(xù)霸榜
在本輪上海土拍中，央企、國企以及混合制房企依然是搶地主角。
由于上海本輪集中供地數(shù)量較少，房企報名熱情高漲，通過廣撒網(wǎng)，或者聯(lián)合報名，以此提高“中簽率”。其中，招商、越秀、國貿(mào)、建發(fā)、華發(fā)、華潤、保利發(fā)展、大華、中鐵建、萬科報名地塊數(shù)量都在10幅以上。最為搶手的是閔行莘莊和青浦西虹橋，4幅地塊意向房企都在20家以上。
據(jù)搜狐焦點統(tǒng)計，在本輪上海土拍中，招商、保利、萬科、金地、中鐵建、象嶼各成功競得2幅地塊，拿地數(shù)量領(lǐng)銜。其中多幅是與友商聯(lián)合拿地。
備受外界關(guān)注的萬科、華潤、中海，終于回歸上海公開拿地，是本輪土拍一大看點。
其中，萬科順利競得2幅地塊，全口徑成交總金額約113.3億元，成為大贏家，其一是與中鐵建聯(lián)合競得閔行梅隴純宅地，另外底價拿下松江新城一幅商住混合用地，松江印象城二期板上釘釘。華潤單槍匹馬成功擊退其他12組競買人，競得西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊。中海，雖然也有報名數(shù)幅地塊，但最終空手而歸。
建發(fā)、華發(fā)、越秀、浙江交投、南昌市政等“不差錢”的地方國企，在本輪土拍中也有所斬獲，獨自或聯(lián)合拿下一幅地塊。而上海本土國企也有上海建工、中華企業(yè)成功拿地，分食閔行莘莊兩幅熱門地塊。
作為混合制房企代表，金地此番收獲頗豐。從前期流傳出的地塊報名情況看，金地大概報名了5幅，在數(shù)量上雖然不及招商、華潤、保利等頭部央企，但報名地塊針對性極強，且運氣上佳，在嘉定菊園和嘉定徐行兩幅地塊上成功勝出，精準(zhǔn)拿下兩幅地塊，成交總金額約40億元。
民企方面，僅龍湖、天和兩家在熟悉的板塊各成功競得一幅宅地。龍湖再次回歸嘉定江橋，在龍湖天璞附近拿下一幅優(yōu)質(zhì)商住地塊；天和選擇繼續(xù)深耕奉賢金匯，拿下天和前灘時代北側(cè)一幅商住地塊。
雖然在官方直播畫面中看到競買人桌上擺著橙子和香蕉，寓意“成交”，但僧多粥少，幸運者畢竟是少數(shù)，“陪跑”的房企自然也有不少。國貿(mào)、大華、葛洲壩、大家、華僑城等房企，雖然報名不少，但最終都沒能如愿成功拿地。
搜狐焦點還關(guān)注到，在房企聯(lián)合體方面，同樣出現(xiàn)了很多熟悉的組合，比如招商&象嶼、保利發(fā)展&上海建工、南昌市政&招商蛇口，在上海已成功開發(fā)過項目，此番再次合作，說明二者磨合不錯，再次聯(lián)合拿地有利于雙方業(yè)績提升。
徐涇奔7萬，房地聯(lián)動價出現(xiàn)上漲
據(jù)搜狐焦點統(tǒng)計，除去2幅地塊暫未明確住宅套數(shù)下限之外，本輪其余17幅涉宅用地未來將為上海新房市場供應(yīng)超15000套房源。
新房供應(yīng)量最大的是建發(fā)&保利置業(yè)拿下的青浦盈浦街道地塊，8個子地塊打包，未來可至少供應(yīng)2840套住宅；另外，閔行梅隴、寶山大場、奉賢西渡、嘉定菊園四幅地塊住宅供應(yīng)均在千套以上。
19幅地塊中，房地聯(lián)動價超10萬/㎡+的地塊僅2幅，其余地塊則普遍集中在5-8萬/㎡之間。按往年規(guī)律，這批地塊預(yù)計最快將于今年底入市。
值得關(guān)注的是，本輪土拍供應(yīng)不少地塊房地聯(lián)動價出現(xiàn)上漲，田林、徐涇、江橋、周浦、大場、金匯等多個板塊聯(lián)動價均有不同程度漲幅。
本輪土拍首個交易日，中鐵置業(yè)拿下田林迷你純宅地，僅供應(yīng)227套住宅，房地聯(lián)動價13.1萬/㎡，為本輪上海土拍價格最高的一幅地塊。雖然位于田林街道，但這個價格已經(jīng)直逼徐匯濱江，去年招商與香港置地以及徐匯城投拿下的徐匯濱江項目同樣也是這個價格。而田林多年沒有宅地出讓，板塊內(nèi)暫無新房供應(yīng)，價格也比之前的鑫耀中城高出不少，漲幅相對較高，因此被眾多房企盯上。
保利48.87億拿下寶山大場純宅地，房地聯(lián)動價6.3萬/㎡。地塊東側(cè)靠近大華朗香公園映，2022年入市均價約5.7萬/㎡。相比之下，大場6.3萬/㎡的聯(lián)動價漲幅明顯。
華潤競得的青浦西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，房地聯(lián)動價6.95萬/m2，讓徐涇房價大有沖“7”之勢，比起附近的虹橋璀璨時代上漲約10%。不過，這個價格跟項目產(chǎn)品有很大關(guān)系，華潤地塊容積率1.2，大概率會打造多層洋房、疊拼產(chǎn)品，因此價格相對較高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地聯(lián)動價出現(xiàn)上漲苗頭，不少區(qū)域板塊“限價”開了口子，相當(dāng)于直接提高了房企開發(fā)項目的利潤空間，同時也為周邊在售新盤項目“逼定”購房客戶提供了契機。
2023上海首輪土拍戰(zhàn)果明細(xì)
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