4月12日，享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2023年上海一季度市場回顧媒體發(fā)布會，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易投資市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進行多維度的解讀。

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上海寫字樓市場積極向好 新項目賦予板塊新活力

伴隨回歸常態(tài)化的生活工作節(jié)奏，上海寫字樓市場逐步回暖，2023年一季度，甲級寫字樓凈吸納量13.7萬平方米，比去年四季度上揚58.1%。受較高供應(yīng)量的影響，甲級寫字樓整體空置率升至17.31%，比去年四季度上揚0.61%；平均租金基本維穩(wěn)，一季度甲級寫字樓平均租金8.11元/平方米。

從供應(yīng)表現(xiàn)來看，一季度，有5個項目入市，共帶來28.5萬平方米新增供應(yīng)。核心區(qū)2個，分別是黃浦核心的“凱德晶萃廣場”及長寧核心的“海粟文化廣場”；新興區(qū)3個，分別是普陀的“信泰中心”、閔行的“萬源城開中心”以及徐匯濱江的“徐匯藝島”。入市新項目將為板塊注入新活力。

企業(yè)表現(xiàn)來看，外商對上海投資預(yù)期和信心保持熱度，外資成交比重繼去年四季度以來保持在50%以上。行業(yè)表現(xiàn)來看，本季度，醫(yī)療健康表現(xiàn)突出，與貿(mào)易制造、TMT及金融業(yè)共同引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。知名大型醫(yī)藥公司偏愛前灘板塊。貿(mào)易制造業(yè)，新商圈帶來新機遇，蘇河灣成為輕奢等生活消費品牌新寵地，伴隨普陀新項目的交付，該板塊未來也將逐步崛起。金融行業(yè)，證券、保險、基金等傳統(tǒng)金融仍是市場主體，陸家嘴及周邊區(qū)域行業(yè)高度聚焦，而在南京西路沿線以資本、投資類金融業(yè)續(xù)租堅挺。對于TMT行業(yè)，商務(wù)區(qū)內(nèi)主要以網(wǎng)絡(luò)、軟硬件服務(wù)平臺為主，近期虹橋板塊引入較大租戶。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服總裁魏超英表示，2022年盡管受到疫情沖擊，但上海經(jīng)濟總量仍保持全國經(jīng)濟中心城市首位，新設(shè)企業(yè)數(shù)量整體仍增長。今年《上海市加強集成創(chuàng)新持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境行動方案》發(fā)布，伴隨經(jīng)濟全力復(fù)蘇及營商環(huán)境不斷優(yōu)化有助于今年新設(shè)企業(yè)再攀新高。行業(yè)發(fā)展來看，擴大內(nèi)需及上海持續(xù)發(fā)展消費經(jīng)濟有助于推動零售貿(mào)易行業(yè)更上臺階?；跀?shù)字經(jīng)濟上升到國家戰(zhàn)略及上海打造可信數(shù)據(jù)經(jīng)濟試驗區(qū)，數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)將長足發(fā)展。2025年規(guī)劃上海全球生物醫(yī)藥研發(fā)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)化高地發(fā)展格局初步形成，醫(yī)療健康行業(yè)提質(zhì)加速。對于企業(yè)而言，疫情后，對外開放力度加大，將促進外資總部經(jīng)濟壯大。

新促銷費政策持續(xù)營造消費氛圍，助力上海整體零售市場升溫

2023年開年，上海市商務(wù)部制定全年促消費活動方案。2023全年促消費活動從2月起貫穿全年，將舉辦第四屆“五五購物節(jié)”和六大主題消費季活動。其中，國資國企系統(tǒng)舉辦“國潮四季、美好生活”主題促消費活動，聯(lián)動一批重點展會、賽事、演出，實現(xiàn)“季季有主題，月月有展會，周周有場景。”基于貫穿全年的促銷費政策，第一季度的“迎春消費季”啟動，并將持續(xù)至四月底，上海各區(qū)的重點商圈將在此期間圍繞賞花踏青、春日煥新等主題，推出一批豐富多彩的促消費活動，助力上海消費市場持續(xù)升溫。

一季度核心商圈新開商業(yè)均為改造項目，項目內(nèi)均以全國首店為亮點

一季度優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的零售物業(yè)新天地時尚二期及百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場。新天地時尚二期為瑞安集團又一改造巨作，項目體量為2.7萬平方米。50%面積為中國、上海首店、旗艦店，包括USM全國首店、ARKET上海首店等；零售商戶比例從59.8%提升至82%，并創(chuàng)新更為豐富的復(fù)合社交空間。百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場體量5,400平方米，以ACGN為核心的二次元文化由多元分支的小眾圈層構(gòu)成，同時引入大量二次元的全國首店。

一季度前沿商業(yè)熱點：

l 退稅消費新熱點：2023年第一季度上海退稅消費“全國第一”。 1-2月，退稅消費呈現(xiàn)高速增長，境外人士在滬退稅消費達1.1億，同比上升560.48%，平均客單價達21.42萬元，同比上升40.28%；而主要商圈起到重要拉動作用，小陸家嘴-張楊路商圈與南京東路商圈退稅額同比增長較為明顯，分別增長達4994.01%、8522.41%。另有徐家匯商圈、南京西路商圈分別增長達805%和602%；

l 首店經(jīng)濟新突破：去年上海新設(shè)首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國，其中餐飲業(yè)是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%；占全年新增首店的比重達到69.6%，較2021年提高9.7%；零售業(yè)新增首店251家，占比達23.4%。2023年1-2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達到113家、52家，占比62%、29%；娛樂業(yè)首店9家，服務(wù)業(yè)首店7家，合計占比達9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

l 載體與活動的“煥然新生”：從近期已開業(yè)載體來看，通過舊改“煥然新生”的商業(yè)載體已不再少數(shù)。新開業(yè)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)紛紛通過打造主題活動，模糊商業(yè)載體與活動的邊界。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九表示，2023年開年無論是政府、開發(fā)商還是消費者對零售市場都充滿信心。在促進大消費的政策下，上海作為國際消費中心城市正在迅速帶動長三角及全國的零售市場加速回暖。展望未來，退稅消費及首店開店率取得“全國雙第一”，預(yù)示著上海目標(biāo)作為國際消費中心城市已取得顯著的效果，更見預(yù)示著未來上海對于國際消費者的吸引力大大增加。同時國內(nèi)外品牌方對于上海零售市場信心有增無減。3月底上海虹橋機場國際、港澳臺航線復(fù)航，上海國際郵輪母港恢復(fù)常態(tài)化運營按下“重啟鍵”，也預(yù)示著未來上海將接納來自全世界的消費者。同時從品牌端的角度來看，新開業(yè)的首店引起休閑娛樂業(yè)態(tài)的熱潮，今年也將會有不少國際小眾品牌入駐上海。通過對2022年及2023年1-3月首店開業(yè)品牌分析，不少新開業(yè)的小眾品牌端在載體選擇上也有一些新思路與新趨勢；更加傾向于核心商圈內(nèi)經(jīng)營時間靈活、有外擺條件、沿街的空間載體。既有資產(chǎn)在大消費的背景下，核心商圈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)面臨繼續(xù)更新的現(xiàn)狀。

三年疫后首季，上海大宗成交蓄勢待發(fā)

疫后第一季，上海大宗交易市場共錄得20筆、合計117億元成交，低于去年同期水平。但考慮到去年四季度放開后投資活動的停滯，以及大宗交易的時滯性，預(yù)計成交數(shù)字復(fù)蘇將在下半年逐步體現(xiàn)。

在買家類型方面，2023第一季度投資型買家占比64%，其中內(nèi)資投資機構(gòu)，如建信信托、華潤資本等，表現(xiàn)亮眼；內(nèi)外資方面，2023第一季度外資買家占比41%，雖數(shù)字上回升明顯，但排除樣本因素，實質(zhì)上外資目前在投資上總體還是持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

關(guān)于物業(yè)類型，辦公/研發(fā)辦公以超60%的占比穩(wěn)居成交首位。公寓類型物業(yè)持續(xù)受到機構(gòu)投資者追捧，一季度已錄得3筆投資目的的公寓交易。與此同時，新田360廣場的單筆成交顯著提升了零售類型物業(yè)的占比，但實際基本零售類型物業(yè)在投資谷底位置。

展望未來，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強提出以下預(yù)測：

1. 地產(chǎn)政策企穩(wěn)，投資活動復(fù)蘇態(tài)勢明顯，成交數(shù)字預(yù)計將在下半年集中體現(xiàn)。

2. 隨著發(fā)改委236號文超預(yù)期時間的發(fā)布，今年預(yù)計將至少有首單商業(yè)類REITs發(fā)行。配合商業(yè)銷售額的回升，投資人對零售商業(yè)項目的投資意向有望顯著提升。

3. 得益于良好的租賃基本面、政策支持，以及相對清晰的退出路徑，機構(gòu)投資者對于長租公寓的熱情仍將延續(xù)。

4. 得益于目前國內(nèi)寬松貨幣環(huán)境以及不動產(chǎn)私募投資基金試點，更多機構(gòu)LP有望入局、助力頭部人民幣地產(chǎn)基金。

華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求復(fù)蘇

一季度，華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求開始復(fù)蘇。上海市整體市場需求仍然表現(xiàn)為旺盛態(tài)勢，上海市高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微漲0.6%至48.4元/平方米/月，市場空置率環(huán)比下降3.4%至7.3%。江蘇省及安徽省受制造業(yè)需求復(fù)蘇影響，租賃問詢表現(xiàn)積極。江蘇省高標(biāo)倉庫平均租金環(huán)比微漲0.3%，至34.2元/平方米/月；市場空置率環(huán)比微升0.5個百分點至10.8%。安徽省高標(biāo)倉庫市場平均租金環(huán)比微漲0.3%，至27.8元/平方米/月；空置率環(huán)比下降7.4個百分點至7.5%。浙江省高標(biāo)倉庫市場整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，平均租金與上季度基本持平為35.6元/平方米/月；空置率環(huán)比上升3.1個百分點至18.1%。

冷鏈?zhǔn)袌鲱A(yù)制菜行業(yè)需求旺盛

預(yù)制菜相關(guān)產(chǎn)業(yè)逐步擴張，帶動冷鏈?zhǔn)袌霭l(fā)展。得益于消費者對于食品便利的追求及餐飲連鎖門店的發(fā)展促使預(yù)制菜品的市場需求量快速增長，預(yù)制菜行業(yè)的業(yè)務(wù)不斷拓展。此外，預(yù)制菜食品制作及倉儲冷鏈物流建設(shè)受到政策鼓勵及支持，上海市市監(jiān)管局已于今年1月發(fā)布《上海市預(yù)制菜生產(chǎn)許可審查方案》，杭州市商務(wù)局于今年3月發(fā)布《關(guān)于加快推進杭幫菜研發(fā)和預(yù)制菜產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實施方案（2023-2025）（征求意見稿） 》，此類政策保障預(yù)制菜行業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化，促進預(yù)制菜行業(yè)規(guī)范化發(fā)展。預(yù)計未來冷鏈?zhǔn)袌鲂枨髮⒈３滞B(tài)勢。

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，受疫情防控措施優(yōu)化影響，一季度華東地區(qū)倉庫租戶結(jié)構(gòu)較上季度有所變化。制造業(yè)相關(guān)的租賃需求開始增長。市場消費復(fù)蘇，居民對多功能及高品質(zhì)的家電需求持續(xù)提升。此外，家電制造業(yè)線上線下結(jié)合的銷售模式推動行業(yè)擴張。生活消費品類制造業(yè)租戶如白色家電類的租賃問詢較上季度有明顯上升。本季度電商市場需求減弱，電商及快運快遞問詢有所減少，且電商在布局方面選擇不繼續(xù)擴租。電商、快遞快運及3pl仍為華東租賃市場的主要租戶。

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