春節(jié)假期結(jié)束后，市場(chǎng)恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，多城信貸環(huán)境也相對(duì)寬松，前期積壓的購(gòu)房需求加速釋放，帶動(dòng)了2月份樓市的修復(fù)行情。其中，被視為樓市“晴雨表”的二手房，在本輪樓市復(fù)蘇周期中，呈現(xiàn)出先于新房回溫的趨勢(shì)。
展望未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來(lái)看，部分城市或現(xiàn)3月“小陽(yáng)春”，但市場(chǎng)回暖的持續(xù)，更需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)。
(資料圖片僅供參考)
3月7日下午，在十四屆全國(guó)人大一次會(huì)議舉行第二場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”采訪活動(dòng)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升充滿信心。
“春意”初現(xiàn)，多城新房行情現(xiàn)積極信號(hào)
眼看著樓市有所起色、看中的新房項(xiàng)目接近售罄，近期，李明（化名）出手買(mǎi)下杭州富陽(yáng)區(qū)的一套商品住宅。在此之前，早就有買(mǎi)房打算的他，已在樓市觀望了2年。其間，該樓盤(pán)價(jià)格基本沒(méi)有變動(dòng)，但對(duì)他而言，則是省下了兩年的房貸利息，且接近現(xiàn)房銷(xiāo)售更為安心。
這是發(fā)生在枚隆咨詢機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人、資深地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人甘玫身邊的一個(gè)真實(shí)案例。不僅在杭州，在甘玫的一線營(yíng)銷(xiāo)中，湖北某樓盤(pán)的一位購(gòu)房者，也讓其印象深刻。該購(gòu)房者在2個(gè)月內(nèi)一直猶豫未決，甚至走到與銷(xiāo)售人員現(xiàn)場(chǎng)洽談合同環(huán)節(jié)時(shí)，依然猶豫3小時(shí)未能“下定”；近期，他感覺(jué)市場(chǎng)已走出底部，最終選擇買(mǎi)入?！澳壳皹鞘袕?fù)蘇跡象很明顯，購(gòu)房者看到價(jià)位合適的，成交會(huì)很快。”甘玫說(shuō)。
這并非個(gè)例。實(shí)際上，2月以來(lái)，樓市回暖信號(hào)在越來(lái)越多的城市出現(xiàn)。甘玫負(fù)責(zé)的諸如浙江安吉、貴州畢節(jié)等三四線城市的新盤(pán)，成交量都開(kāi)始回暖，“畢節(jié)項(xiàng)目平均每天售出10套。真沒(méi)想到能翻倍完成指標(biāo)?！?/p>
同樣的情況也發(fā)生在江蘇，多地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖。龍湖方面稱(chēng)，在無(wú)錫及常州，2月份僅龍湖的案場(chǎng)來(lái)訪總?cè)藬?shù)就超6000組，粗略統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月龍湖在上述兩個(gè)城市的成交金額超6億元。此外，龍湖南京多個(gè)項(xiàng)目客戶到訪增長(zhǎng)超100%。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，南京、蘇州樓市均呈供銷(xiāo)兩旺的趨勢(shì)，其中，南京2月份供應(yīng)3086套，環(huán)比上升64%；成交5694套，環(huán)比漲幅達(dá)61%，創(chuàng)下自去年7月以來(lái)的新高。蘇州市場(chǎng)同樣供需兩旺，2月份供應(yīng)1413套，環(huán)比上升52.29%；成交4835套，環(huán)比上漲39.5%。
一線城市也不例外。以北京為例，不少銷(xiāo)售人士反饋，市場(chǎng)活躍了很多，尤其是周末，收獲了超預(yù)期的高人氣，“我們?cè)谝痪€，感受很直觀，2月市場(chǎng)顯著回暖，出現(xiàn)了久違的小陽(yáng)春。”北京一房企人士如是說(shuō)。
“2月份，我們北京銷(xiāo)量比預(yù)期多了50%-60%。以前購(gòu)房者會(huì)反復(fù)比較，現(xiàn)在看到市場(chǎng)回暖后決策很快，成交率、轉(zhuǎn)化率都提高了。”北京另一家房企人士表示，公司在濟(jì)南、石家莊，以及環(huán)京地區(qū)的項(xiàng)目，相比年前，也均有所起色，“之前環(huán)京項(xiàng)目屬于相對(duì)難賣(mài)的，目前也都帶動(dòng)起來(lái)了。”
市場(chǎng)的回暖也反饋至數(shù)據(jù)層面。整體來(lái)看，2月份全國(guó)重點(diǎn)城市新房交易行情出現(xiàn)積極信號(hào)，在經(jīng)歷持續(xù)20個(gè)月交易數(shù)據(jù)的下降壓力下，首次逆勢(shì)崛起。來(lái)自易居研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積2005萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47%，同比增長(zhǎng)37%。分城市來(lái)看，2月全國(guó)60個(gè)一、二、三四線城市，新建商品住宅成交面積分別為163萬(wàn)平方米、1020萬(wàn)平方米、822萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-18%、49%和70%，同比增速分別為-11%、40%和49%。
業(yè)主預(yù)期轉(zhuǎn)好，二手房先于新房回溫
與李明情況類(lèi)似，在樓市觀望1年半之久的吳陽(yáng)（化名）于近期出手，但他進(jìn)入的是二手房市場(chǎng)。
2021年7月，吳陽(yáng)判斷彼時(shí)樓市已達(dá)高點(diǎn)，加上一家三口帶老人已住不下，于是他將名下北京朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)的一套二居室出售。不同于一般置換型人群賣(mài)出房子后很快重新買(mǎi)入，吳陽(yáng)的置換時(shí)間間隔了1年半，其間他一直邊租房邊持幣觀望。
他原計(jì)劃等價(jià)格下跌到一定程度，再重新出手置換，但通過(guò)1年半觀察發(fā)現(xiàn)，周邊小區(qū)的價(jià)格并未發(fā)生太大變化。時(shí)至今年1月，他敏銳地感受到樓市有了變化：無(wú)論是新房還是二手房，市場(chǎng)均明顯好轉(zhuǎn)。于是，他果斷出手，在朝陽(yáng)大悅城附近買(mǎi)入一套三居室。
像吳陽(yáng)這樣早有購(gòu)房計(jì)劃，并在近期付諸行動(dòng)的購(gòu)房者不在少數(shù)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交62804套，環(huán)比上漲53.64%，同比上漲108.42%。從具體城市來(lái)看，2月份，杭州的增勢(shì)一馬當(dāng)先，二手房成交6402套，環(huán)比上漲172.77%；青島漲幅位列TOP2，環(huán)比上漲99.3%，二手房成交5411套；成都漲幅緊隨其后，環(huán)比上漲87.59%，成交19061套；北京和深圳位列第四、五，環(huán)比漲幅也均超80%。
在二手房成交規(guī)模回升的同時(shí)，業(yè)主預(yù)期轉(zhuǎn)好，重點(diǎn)城市掛牌量也呈上升趨勢(shì)。58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2月全國(guó)65個(gè)主要城市新增掛牌房源量環(huán)比上漲238%，其中，上海和廣州新增掛牌房源量環(huán)比漲幅超兩倍，北京和深圳環(huán)比漲幅超1.5倍?？v觀全國(guó)，湖州、嘉興、惠州、昆山等城市環(huán)比漲幅超5倍。
二手房市場(chǎng)常被視為樓市的“晴雨表”。實(shí)際上，相比新房市場(chǎng)，在本輪樓市復(fù)蘇周期中，二手房呈現(xiàn)出先于新房回溫的趨勢(shì)。來(lái)自易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2月全國(guó)8個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京、廈門(mén)）二手住宅成交套數(shù)為79438套，環(huán)比增長(zhǎng)78%，同比增長(zhǎng)96%；觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前二手房成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下了20個(gè)月以來(lái)的新高，即2021年7月份以來(lái)月度最高值。
板塊分化，部分新房項(xiàng)目回暖仍需時(shí)間
春節(jié)后2月份樓市活躍度為何會(huì)回升？對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，去年12月疫情防控放開(kāi)后，短期感染“過(guò)峰”，隨后又經(jīng)過(guò)春節(jié)假期，積壓了部分需求，年后市場(chǎng)迎來(lái)購(gòu)房需求的集中釋放。除此之外，樓市經(jīng)過(guò)一年多的持續(xù)調(diào)整，熱點(diǎn)城市需求自發(fā)恢復(fù)意愿加強(qiáng)，加上多個(gè)核心城市此前優(yōu)化調(diào)控政策，隨著預(yù)期好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)回升。
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)也分析指出，市場(chǎng)的短期修復(fù)有多因素帶動(dòng)——春節(jié)后市場(chǎng)交易季節(jié)性增長(zhǎng)、防疫政策調(diào)整疊加住房政策支持力度加碼、市場(chǎng)觀望情緒緩解、市場(chǎng)預(yù)期改善等，因此被疫情延遲的住房需求集中釋放。
值得一提的是，市場(chǎng)雖有回暖，但并非“全線飄紅”?！靶￡?yáng)春的氛圍起來(lái)了，個(gè)別售樓處人也很多，但一些項(xiàng)目實(shí)際成交量沒(méi)有外界想得那么樂(lè)觀?！睆V州地區(qū)一房企人士如是說(shuō)。
上述房企人士表示，在政策利好下，地產(chǎn)企穩(wěn)是大概率的事，但是否意味著市場(chǎng)復(fù)蘇還不能太過(guò)樂(lè)觀。他以廣州2月新房市場(chǎng)舉例道，天河、海珠、越秀在內(nèi)中心城區(qū)的一些新盤(pán)開(kāi)售，周末看樓人數(shù)雖有上升，但觀望的多、“落定”（交定金）的少，“市民信心仍然不足，對(duì)地產(chǎn)商能否按期交樓也心存疑慮。現(xiàn)房銷(xiāo)售得還可以，但其他項(xiàng)目回暖還需要有個(gè)過(guò)程?！?/p>
甘玫的觀察從側(cè)面佐證了上述房企人士的觀點(diǎn)。她坦言，目前比較好賣(mài)的樓盤(pán)，存在三大特點(diǎn)：位置好、價(jià)格合適，且接近現(xiàn)房，“由于對(duì)后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力的擔(dān)憂，開(kāi)發(fā)商方面不敢隨意漲價(jià)，而是將重心放在提高銷(xiāo)量上?！?/p>
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，部分城市交易數(shù)據(jù)增速較高，和此前抑制的需求短期釋放有關(guān)，并不代表購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力的完全恢復(fù)。實(shí)際上，相比于二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)回暖仍需要一段時(shí)間，今年2月新房交易數(shù)據(jù)與2019年和2020年的月度平均水平相比仍然較低。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-2月，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年同期小幅回升2.0%，但仍處2016年以來(lái)的低位。
業(yè)內(nèi)：商品房銷(xiāo)售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)
那么，展望接下來(lái)的市場(chǎng)，這一輪復(fù)蘇能否持續(xù)？今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？
“本次總體回暖的基調(diào)已經(jīng)明確，政策的確定性增強(qiáng)，從供給端的金融支持，到需求側(cè)的限制性政策松綁，市場(chǎng)預(yù)期已逐步清晰?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，熱點(diǎn)一二線城市已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入“小陽(yáng)春”，此外，今年春節(jié)受返鄉(xiāng)置業(yè)和政策利好等因素疊加，部分三四線樓市也出現(xiàn)一定的回暖，但可持續(xù)性相對(duì)較弱，市場(chǎng)的持續(xù)性復(fù)蘇還需要一定時(shí)間。
“局部地區(qū)的‘小陽(yáng)春’是可以持續(xù)的?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析稱(chēng)，每個(gè)城市都有其成交量“榮枯線”，即樓市強(qiáng)弱與否的分水嶺。從今年大勢(shì)來(lái)看，一二線城市以及部分三四線城市會(huì)率先復(fù)蘇，最早體現(xiàn)在目前的“小陽(yáng)春”上，從2月中旬開(kāi)始，預(yù)計(jì)可持續(xù)到4月份，成交量持續(xù)復(fù)蘇，達(dá)到榮枯線以上。隨著成交量的恢復(fù)，價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)延后2個(gè)月左右企穩(wěn)。整體來(lái)看，樓市較強(qiáng)勁的城市，預(yù)計(jì)上半年成交量逐步恢復(fù)，下半年價(jià)格穩(wěn)中有升。
楊紅旭上述判斷的背后邏輯在于：多數(shù)一二線城市和長(zhǎng)三角東部地區(qū)，從2021年下半年開(kāi)始降溫，而中西部一些中小城市降溫時(shí)間更久，樓市調(diào)整基本到位。去年以來(lái)中央及地方多輪利好政策支持房地產(chǎn)，今年以來(lái)多城繼續(xù)松綁調(diào)控，加上信貸環(huán)境寬松，整體來(lái)看，房地產(chǎn)外部環(huán)境已基本企穩(wěn)。
而陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，部分城市或現(xiàn)3月“小陽(yáng)春”，但市場(chǎng)回暖的持續(xù)更需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)，整體仍需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)情況。不同能級(jí)城市間分化情況或更加明顯，其中，核心一二線城市市場(chǎng)情緒修復(fù)節(jié)奏較快，多數(shù)三四線城市仍面臨調(diào)整壓力，市場(chǎng)或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。
從2023全年來(lái)看，陳文靜指出，樂(lè)觀情形下，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但在中長(zhǎng)期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷(xiāo)售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場(chǎng)預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。
【聲音】
鄒琳華：回暖能否持續(xù)還需繼續(xù)觀察
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上關(guān)于回暖的聲音很多，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，成交量確實(shí)上來(lái)了，原因主要是之前壓抑購(gòu)房需求的累積效應(yīng)，加上對(duì)于剛性和改善性需求的支持，需求得以集中釋放。尤其是春節(jié)后的第一個(gè)月，每年都會(huì)有成交量的放大。
但是，這種成交能否持續(xù)放大？能夠持續(xù)多久？目前還是在觀察階段，不便于很快下結(jié)論。
樓市量增價(jià)穩(wěn)，相對(duì)理性
從歷年成交來(lái)看，一般是春節(jié)后的一兩個(gè)月，會(huì)有一個(gè)比較大的成交量。不過(guò)，從今年年后的第一個(gè)月數(shù)據(jù)看來(lái)，并沒(méi)有超過(guò)往年很多。以北京為例，今年2月份，二手房網(wǎng)簽約1.53萬(wàn)套，而去年春節(jié)后的第一個(gè)月，成交量近1.58萬(wàn)套，前年是2.2萬(wàn)套。可以觀察到4月下旬至5月份，如果成交量下來(lái)了，或者是價(jià)格沒(méi)有上漲，這波行情基本就結(jié)束了。
目前，由于成交量確實(shí)有所上漲，再加上中介、房企的宣傳，導(dǎo)致部分購(gòu)房者較為焦慮，到底要不要買(mǎi)房？如果是有真實(shí)需求的購(gòu)房者，又做好了資金準(zhǔn)備，現(xiàn)在可以去買(mǎi)，沒(méi)問(wèn)題，因?yàn)榱侩m然上來(lái)了，但是房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯的上漲，目前的買(mǎi)房氛圍還是相對(duì)理性的。如果是用來(lái)投資，身上沒(méi)有太多錢(qián)，就急沖沖地“殺”進(jìn)來(lái)，倘若到時(shí)候資金鏈斷裂，就麻煩了。
這一輪成交上漲背后，有前期積壓需求的釋放，也有政策刺激的原因。接下來(lái)的政策如何走，整體上還是支持剛性、改善性住房需求，但是具體來(lái)看，是由市場(chǎng)形勢(shì)驅(qū)動(dòng)的。如何調(diào)整、調(diào)整的“度”是什么，因城施策、一城一策甚至是一區(qū)一策，每個(gè)城市樓市復(fù)蘇程度不同，政策調(diào)整的“度”也不同。
建議下調(diào)存量房房貸利率
如果說(shuō)工具箱還有哪些政策可用，降低存量房貸利率是一個(gè)很重要的手段，目前首套房貸利率已經(jīng)下降不少，但是存量房貸利率還很高，這部分貸款的量很大，購(gòu)房人還貸壓力大，所以出現(xiàn)了提前還貸的現(xiàn)象，實(shí)際上是不利于市場(chǎng)穩(wěn)定的。存量房貸利率應(yīng)該調(diào)整，但是否會(huì)調(diào)整，這不確定，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和業(yè)績(jī)支撐。
在限購(gòu)政策方面，現(xiàn)在很多城市還有限制，這方面存在一些優(yōu)化的空間。在限貸政策方面，我們也看到，去年很多城市優(yōu)化了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，調(diào)整了對(duì)于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，部分購(gòu)房者擁有了首套房資格，這方面今年還可能會(huì)繼續(xù)調(diào)整。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這是樓市特殊狀態(tài)下采用的特殊調(diào)控手段，目前以復(fù)蘇為導(dǎo)向下，就沒(méi)要采用非常規(guī)手段了，由市場(chǎng)主體自己選擇。
至于北京是否會(huì)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還不好說(shuō)。因?yàn)楸本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)有了好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)有輕微的上漲，沒(méi)有了優(yōu)化的壓力，就沒(méi)必要采取進(jìn)一步的措施。我認(rèn)為，政策優(yōu)化的概率并不大。
□鄒琳華（中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)）
【去年以來(lái)樓市寬松政策一覽】
下調(diào)LPR
去年以來(lái)，央行三次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），在三次下調(diào)后，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。
差別化信貸
首套房差別化信貸可謂政策調(diào)整重點(diǎn)，繼去年首套房貸利率下限減20個(gè)基點(diǎn)、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限后，今年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
退個(gè)稅
為了推動(dòng)換房交易，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
放松限購(gòu)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)超百條限購(gòu)優(yōu)化政策發(fā)布，包括鄭州、蘭州、成都、徐州、西安、武漢、南京、佛山、蘇州、東莞、揚(yáng)州等40個(gè)左右的城市，主要圍繞縮小限購(gòu)區(qū)域、降低購(gòu)房資質(zhì)和門(mén)檻、放寬多孩家庭和老年家庭限購(gòu)等。
松綁限售
繼去年多個(gè)城市取消或縮短商品住房限售年限后，今年，這一政策繼續(xù)成為地方樓市調(diào)控的方向之一，諸如常州取消新建商品房2年限售期限，揚(yáng)州取消二手房限售，惠州商品住房限售年限從3年減為1年。
優(yōu)化限貸
包括駐馬店、宜春、株洲、寶雞、蚌埠、洛陽(yáng)、遵義、肇慶等多個(gè)三四線城市，以及鄭州、蘭州、天津、南京、杭州等重點(diǎn)二線城市，優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
降低首付比
去年以來(lái)，玉林、菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、溫州、南通、昆明、南寧、北海、防城港等城市，部分商業(yè)銀行下調(diào)首付比例，諸如有的首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%或者是40%。
降低房貸利率
地方持續(xù)降低首套住房房貸利率，截至目前，石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。
帶押過(guò)戶
為了盤(pán)活二手房市場(chǎng)，多個(gè)地方試行“帶押過(guò)戶”，包括昆明、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無(wú)錫等地陸續(xù)推出該政策。
公積金新政
去年以來(lái)，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動(dòng)作頻繁，全年約有180個(gè)城市發(fā)布公積金政策，包括降首付、提高最高貸款額度、優(yōu)化公積金提取等。此外，超過(guò)30城推行“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?/p>
購(gòu)房補(bǔ)貼
去年以來(lái)，珠海、保定、長(zhǎng)春、惠州、南充、徐州、遼寧、廣東、溫州、洛陽(yáng)、日照等多地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼政策。
表格內(nèi)容由新京報(bào)記者整理。
新京報(bào)記者張曉蘭 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 賈寧
來(lái)源：新京報(bào)
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