希望兜底保障、社會(huì)保障、失業(yè)救助等舉措能持續(xù)發(fā)力，為民眾創(chuàng)造更多安全感。這樣，無(wú)論地產(chǎn)還是汽車(chē)行業(yè)，都有發(fā)展新動(dòng)力。
李宇嘉
節(jié)后開(kāi)工，很多記者問(wèn)我，有媒體披露的數(shù)據(jù)顯示，兔年春節(jié)，很多城市新房市場(chǎng)“零供應(yīng)、零成交”，這是怎么回事?相比歷年，今年春節(jié)樓市的“話(huà)題熱度”應(yīng)該是最低的了。疫情憋了三年，多數(shù)人“就地過(guò)年”，哪也不敢去。今年春節(jié)前好不容易放開(kāi)了，都撒花兒外出了。出行的路徑也很清晰，要么回老家看望“陽(yáng)康”的父母，要么到省內(nèi)外甚至境外度假去了。
(資料圖片僅供參考)
人都走了，要么在景區(qū)，要么在老家和父母敘舊，誰(shuí)還去看房呢?房子賣(mài)給誰(shuí)呢?所以，越是熱點(diǎn)的城市，新房成交越少。平安證券統(tǒng)計(jì)，春節(jié)假期7天，30大中城市商品房日均成交面積0.57萬(wàn)平方米，約為2022年春節(jié)同期的18%，為2019年春節(jié)同期的20.3%。諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)、杭州、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市，春節(jié)期間基本無(wú)成交。
再說(shuō)，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還在跌跌不休，想買(mǎi)房的也持“等等看”的心態(tài)，春節(jié)假期更是無(wú)心看房買(mǎi)房。另外，多數(shù)城市以“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換需求為主，手上的二手房賣(mài)出去，才能湊齊買(mǎi)房款。但去年以來(lái)，包括深圳在內(nèi)，絕大部分城市二手房急速凍結(jié)。買(mǎi)家無(wú)心買(mǎi)房，賣(mài)家不愿打到骨折，買(mǎi)賣(mài)意愿鴻溝無(wú)法填補(bǔ)，存量房成了真的“不動(dòng)產(chǎn)”，交易顯得冷清。
既然大家無(wú)心無(wú)意，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有積極性推新貨，大多數(shù)城市新增供應(yīng)為零。“不打烊”的在售盤(pán)，也都是庫(kù)存。一來(lái)，新年伊始，營(yíng)銷(xiāo)的壓力不大;二來(lái)，春節(jié)前密集地“陽(yáng)過(guò)”，高危的營(yíng)銷(xiāo)條線人員相繼倒下了，干脆早點(diǎn)兒放假，期待今年再發(fā)力;三來(lái)，政策很明朗，要全力扶持樓市消費(fèi)，但需求端還在休養(yǎng)生息，現(xiàn)在推盤(pán)大概率會(huì)遇冷，等到“小陽(yáng)春”再說(shuō)吧。
不過(guò)，返鄉(xiāng)的人多了，對(duì)“返鄉(xiāng)置業(yè)”有一定提振?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，35個(gè)城市春節(jié)期間合計(jì)有96個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目，其中63個(gè)位于三四線城市，占比66%。從新房市場(chǎng)看，一二線城市不及三四線城市。返鄉(xiāng)置業(yè)主要有幾類(lèi)人群：一是過(guò)去三年響應(yīng)“就地過(guò)年”，積累了部分返鄉(xiāng)買(mǎi)房的需求，特別是婚房;二是想給父母改善居住環(huán)境，降低疫情沖擊，或方便照顧父母。
當(dāng)然，也有看到有政策紅利(比如利率降至3.8%、大折扣、送車(chē)位等)，激發(fā)了買(mǎi)房意愿。返鄉(xiāng)置業(yè)集中在幾個(gè)勞務(wù)輸出大省，比如江蘇、安徽、湖南、湖北、江西等省份的三四線城市。不過(guò)，內(nèi)地多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)陰跌了2年左右，且還在繼續(xù)下跌，返鄉(xiāng)置業(yè)的量并不大，只是比2021-2022年死水微瀾的局面好一些，遠(yuǎn)無(wú)法與2016-2018年棚改高峰期比擬。
同時(shí)，返鄉(xiāng)置業(yè)只是短期內(nèi)外地流入了增量資金，而本地購(gòu)買(mǎi)意愿仍比較疲軟。一方面，本地家庭多數(shù)有2套房;另一方面，近年來(lái)建筑業(yè)、房地產(chǎn)、裝飾裝修、線下消費(fèi)不振，就地城鎮(zhèn)化增加的人口，其就業(yè)和收入受沖擊。加上前面講的二手房很難賣(mài)出去，新房庫(kù)存大，本地居民又沒(méi)有多少積蓄，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)增加，也并未給內(nèi)地三四線樓市帶來(lái)很大改觀。
此次返鄉(xiāng)，筆者發(fā)現(xiàn)，老年人的居住環(huán)境亟待改善。整體上，內(nèi)地三四線城市人口外流，留守老人或落單老人多，且多居住在老舊社區(qū)，面對(duì)“陽(yáng)了”以后的并發(fā)癥或“沉默性缺氧”，如果沒(méi)有子女或社區(qū)的及時(shí)救助，將處于非常危險(xiǎn)的境地。由此想到，這些年我們建設(shè)了很多房子，硬件還算過(guò)得去，但社區(qū)和物業(yè)管理等“軟件”跟不上，高質(zhì)量發(fā)展任重道遠(yuǎn)。
可喜的是，即便疫情沖擊下一些行業(yè)景氣回落，有的家中老人生病或去世，但大家對(duì)美好生活的向往并未變，他們能盡快回到奮斗創(chuàng)造美好生活的場(chǎng)景中。比如，前幾年大家“排浪式買(mǎi)房”，現(xiàn)在到了“排浪式換房”的又一個(gè)住房消費(fèi)高峰。不同的是，過(guò)去信心滿(mǎn)滿(mǎn)，未到初七就有人奔赴工作崗位?，F(xiàn)在，信心弱了些。希望兜底保障、社會(huì)保障、失業(yè)救助等舉措能持續(xù)發(fā)力，為民眾創(chuàng)造更多安全感。這樣，無(wú)論地產(chǎn)還是汽車(chē)行業(yè)，都有發(fā)展新動(dòng)力。
(作者系房地產(chǎn)資深研究人士)
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