一、11月上海新房成交量升價落，供應(yīng)增加
（一）成交：11月新房成交大幅回升，同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)正
(資料圖)
進入11月份，上海疫后加速修復，韌性較強，新房成交規(guī)模大幅回升，同時本月供應(yīng)端的大幅放量也為成交熱度提供了先發(fā)優(yōu)勢。不過，今年4、5月份上海疫情反彈局勢加重，封城管控使得樓市交易活動嚴重受阻，成交急速下滑，因此在二季度成交冷淡的拖累下，上海前11月新房累計成交規(guī)模不及去年同期。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年11月上海新建商品住宅成交16511套，環(huán)比上升96.21%，同比上升24.06%。2022年1-11月上海新建商品住宅累計成交124853套，較2021年1-11月下降24.94%。展望后市，上海核心區(qū)域市場購買力依舊堅挺，加之年底房企加快去庫存提升回款目標，預(yù)計12月上海新房成交有望再度上升。
備注：2022年6月上海新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲1197.82%。
（二）價格：11月新房價格小幅回落，同比維持上漲局面
進入年末房企沖刺業(yè)績階段，樓盤促銷活動居多，上海新房整體價格水平稍有回落，但同比漲勢依舊較為強勁，且同比已連續(xù)11個月維持上漲局面。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，上海新房成交均價為43121元/㎡，環(huán)比小幅下跌1.45%；同比上漲30.24%，同比漲幅較上月擴大15.91個百分點。
（三）供應(yīng)、庫存：11月新房供應(yīng)放量，庫存量走高
11月份，上海新房供應(yīng)端大幅放量，供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)漲。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年11月新房批準上市套數(shù)17337套，環(huán)比上月上漲76.3%，同比上漲43.7%。同時，在下半年上海新房供應(yīng)端多月高位輸出下，本月庫存量繼續(xù)累積走高，同環(huán)比漲幅進一步擴大，數(shù)據(jù)顯示，2022年11月上海新房庫存量為49960套，環(huán)比上升19.42%，同比上升17.92%，環(huán)同比分別較上月擴大11.5個百分點、8個百分點。
（四）分區(qū)：11月金山區(qū)成交居首，近8成區(qū)域成交環(huán)比上升
從2022年11月份上海各區(qū)域的新房成交表現(xiàn)來看，金山區(qū)位列成交榜首，新房成交2692套，占比16.31%，其次為閔行區(qū)，11月成交2506套，占比15.18%，青浦區(qū)位居第三位，單月成交2294套，占比13.9%。
與10月相比，15個城區(qū)成交量上漲，其余4個城區(qū)成交量下降。其中，楊浦區(qū)漲幅領(lǐng)跑，環(huán)比上漲2393.75%，其次為金山區(qū)，環(huán)比漲幅為348.67%，與此同時，除盧灣區(qū)由上月成交1套降至本月0套外，虹口區(qū)跌幅居首，環(huán)比下降68.85%。
（五）板塊：TOP5板塊成交超500套，徐涇板塊位居首位
從各大板塊的成交來看，TOP5板塊單月成交超500套，同時，熱門板塊主要聚集在青浦、閔行、寶山及浦東新區(qū)，4區(qū)各占據(jù)3個席位。其中，徐涇板塊本月位居榜首，單月成交947套，成交均價為61154元/㎡。其次為浦東新區(qū)的臨港新城板塊，11月成交945套，均價為32284元/㎡。閔行區(qū)古美羅陽板塊位居第三，本月成交695套，成交均價為86350元/㎡。
（六）房企：5家房企銷售額超50億，大華集團攬金領(lǐng)先
從各大房企在上海市場的表現(xiàn)來看，5家房企銷售額突破50億元，大華集團憑借多個熱銷項目，帶動銷售業(yè)績領(lǐng)跑，11月實現(xiàn)銷售額99.77億元，招商蛇口位居榜二，本月實現(xiàn)銷售額76.69億元，建發(fā)房產(chǎn)緊隨其后，銷售額為73億元，海峽投資（上海）有限公司憑借天安1號這一個項目的不俗表現(xiàn)，以65.84億元躋身銷售額前四。整體來看，上海新房市場多集聚穩(wěn)健型品牌房企，如招商蛇口、保利發(fā)展、萬科等，除此之外，地方國資企業(yè)如上實城開等也頻頻嶄露頭角。
（七）項目：TOP5項目成交額超30億，天安1號摘得銷冠
從11月份上海新房成交套數(shù)TOP20項目來看，浦東新區(qū)的項目上榜率靠前，共占據(jù)5個席位。其中，閔行區(qū)的天安1號位居成交套數(shù)TOP1，11月成交602套，成交均價為86869元/㎡，該項目位于地理位置較佳且資源成熟的金虹橋板塊，同時項目距離9號線直線距離僅400米左右，屬于軌交盤，并且產(chǎn)品本身戶型范圍廣，可選擇面大，因此一經(jīng)推出便出現(xiàn)熱銷局面。同為閔行區(qū)的華發(fā)建發(fā)縵云緊隨其后，11月成交598套，位居成交第二，成交均價為67358元/㎡，青浦區(qū)的金地虹橋峯匯憑借459套的成交量躋身前三，成交均價為51466元/㎡。
從成交金額排行來看，上海四大主城之一的閔行區(qū)的項目成交力更勝一籌，同時，天安1號、華發(fā)建發(fā)縵云2個項目憑借不俗的成交表現(xiàn)也進入了本月成交金額前三之列，不過名次稍有變化。其中，天安1號項目以65.84億元成交金額領(lǐng)先，浦東新區(qū)的大華錦繡華城憑借較高單價水平，帶動收金規(guī)模位居榜二，11月實現(xiàn)57.02億元的成交金額，華發(fā)建發(fā)縵云位居第三，成交金額為43.39億元。
二、11月二手房價格穩(wěn)步上漲，漲價房源占比小幅上升
（一）價格：11月二手房市場均價持續(xù)上揚，同環(huán)比漲幅雙雙走闊
自2022年3月份起，上海二手房市場均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上升走勢，月度漲幅均不超3%，且至本月二手房市場均價同比已連續(xù)23個月維持上漲態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2022年11月上海二手住宅市場均價為70977元/㎡，環(huán)比上漲2.44%，環(huán)比漲幅較上月擴大1.04個百分點；同比上漲15.63%，同比漲幅較上月擴大5.10個百分點。
（二）調(diào)價房源：11月漲價房源占比為11.8%，較上月上升1.73個百分點
從漲降價房源來看，2022年11月上海二手住宅調(diào)價房源中漲價房源占比為11.8%，較上月上升1.73個百分點。整體來看，隨著政策端持續(xù)釋放改善信號，加之疫情局勢有所好轉(zhuǎn)，業(yè)主信心正緩慢修復，當前漲價房源占比呈緩慢上升態(tài)勢。
