“小狐，你好，我是首次買房，現在集中入市的情況下，有的項目一直未開盤，而有的項目連著每月都開，不太懂其中流程，怕耽誤了時間，可以告知一下新房的入市步驟嗎?”
確實，6月以來的上海新房市場，仿佛按下了快進鍵，基本保持著每月一批的節(jié)奏。比如最近五、六批次還未收官，七批次就已經過會！
(相關資料圖)
如此高密度的新盤入市，為大家提供了難得的選擇和入手時機。
但前后批次疊加所造成的入市時間交叉，又令不少購房者感到困惑，所以才有了文章開頭這位購房者的疑問。
在此，小狐就為大家梳理下，看看一個新項目從誕生到入市，到底要經過哪些步驟？
第一步：土拍拿地
上海一個個新盤項目，大部分都來自涉宅用地招拍掛，比如今年9月上海第三輪集中供地，合計完成出讓35幅涉宅用地（含4幅城中村地塊），除去4幅住宅套數下限待定的地塊之外，其余31幅涉宅用地未來將為上海新房市場供應超25000套房源。
除了規(guī)劃住宅套數下限，地塊出讓條件，一般還會具體規(guī)定該地塊容積率、建筑面積、建筑限高、中小套型比例、全裝修比例下限、保障房或自持比例、房地聯動價等具體參數指標。
既然提到土拍，小狐就順帶為大家再講解下業(yè)內常常提到的“面粉、面包理論”，即土地是原材料(面粉)，房子是成品(面包)。
開發(fā)商土拍拿地，大家可以理解為買“面粉”的過程，在此之后最終入市的房子就是“面包”。簡單來說，拿地樓板價即為“面粉”的價格，而官方指導的房地聯動價基本就是開盤銷售“面包”的價格。
第二步：開工建設
有了“面粉”之后，當然就要在既定時間內辦齊手續(xù)證件申請開工建設，制作“面包”了。
可以說最近幾年，上海新房入市節(jié)奏越來越快，歸根到底是因為上海逐步放寬新房的預售條件。
從封頂取證到50%封頂即可取證，再到今年5月發(fā)布的《上海市加快經濟恢復和重整行動方案》中所明確指出的：“階段性放寬新建商品房項目預售條件”、“進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間”等。
這些政策，都在促使上海新盤項目加速取證入市。
第三步：價格審批
在開工建設，符合一定的預售條件之后，就會進入到集中過會階段，即價格審批的環(huán)節(jié)。
這個階段會通過商品住房價格評審會的方式，來確認接下來的入市名單。而期間最關鍵的莫過于備案價格的確認，因為這既關系到開發(fā)商的利潤，也關系到購房者的利益。
第四步：公布入市名單
自去年開始，上海新盤過會的形式基本確認為：集中過會、有規(guī)劃供應、適時公布批次名單。
不過，公布名單的具體時間一般無法提前確認，大家只能多多留意，小狐也會盡量第一時間同步大家。
據血拼上海樓市不完全統(tǒng)計，截至目前，上海今年已推的七個批次，共有275張預證，共推85906套房源。
據悉年內或許還有第八批次將會入市，后續(xù)進展小狐將會持續(xù)關注。
第五步：取得預售許可證&發(fā)布認購公告
新房銷售需要“五證齊全”。這最后一證就是大家所熟知的新房預售許可證/現房銷售許可證。在公布批次入市名單之后，就會有項目陸陸續(xù)續(xù)開始取得預售/銷售許可證并發(fā)布認購公告。
例如，七批次中已有中建熙江岳、顓橋紫薇花園、璀璨湖畔、國貿象嶼龍湖星璟原、中建玖海云天·科萃錦園、中建玖里書香進行了認購公示，上圖所截取的正是顓橋紫薇花園的認購銷售公告，其認購公告中會明確本項目的認購時間、計分規(guī)則、所需材料、認購操作指引等內容。
第六步：開啟認購
在此階段，大家就是配合開發(fā)商提供認購資料、交付認購金等，目前的認購周期一般是4.5天。在規(guī)定時間內認籌俗稱“大籌”，時間結束后還可以繼續(xù)認籌，亦稱“小籌”。
而開發(fā)商在此階段主要就是收取大家認購金，并將大家的認購資料提交到區(qū)交易中心審查限購，審核通過后再把資料送給市交易中心，市交易中心將會綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保等因素進行審核打分。
第七步：公布入圍分數線
打分過后，會根據該樓盤的積分入圍比及大家的積分情況，按積分高低進行排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。
目前的上海新盤積分入圍比基本在1.3—2.5(內環(huán)內2.5，內外環(huán)之間2，外環(huán)外熱門樓盤1.8，其他為1.3，一共4個檔次)，那具體如何操作呢?
小狐給大家舉個例子就明白了。
比如一個項目本次開盤共推出100套房源，樓盤的入圍比是1:1.3。
若意向購房者有200個，按照1.3的入圍比將觸發(fā)積分制排序，最終積分高的130位購房者可入圍搖號，而這130位中積分最少的那位購房者的分數，就是該盤的入圍分數線。
第八步：搖號開盤
入圍分公布之后，積分入圍者等待項目安排時間，進行搖號選房即可。
一般來說，有的項目是當天上午搖號，下午選房；也有項目推盤量大，會在搖號結束后2-3天內分多批次選房。
選房當天，選到適合的房源之后，就要簽訂認購協(xié)議，認購金就轉變?yōu)橘彿康亩ń?。如未選到合適的房源，認購金會在一定的時間里退回大家的賬戶當中。
如果入圍客戶全部完成選房后還有房源剩余，未入圍客戶以及“小籌”客戶，可繼續(xù)依次選購剩余房源。
第九步：付首付、簽約、簽貸款
據了解，一般項目會在搖號選房后的3～7天內，購房業(yè)主需前往售樓處付首付、簽合同、簽貸款。
其中付首付，就是除去認購金部分的首付款或者全款;
簽合同，一般當天簽的是草簽合同（草簽是指條約正式簽署前的認證約文的方式，表明各談判方對于約文將不再作實質性變更）。
簽貸款，一般項目會把銀行工作人員請到售樓處，大家只要把貸款需要的材料交給銀行工作人員，然后簽貸款合同即可。
好了，以上內容就是小狐查閱相關資料，根據過往經驗總結下來的上海項目開盤一般步驟，可供大家置業(yè)參考。
如有變動，以售樓處正式銷售公告及時間安排為準。
對上海項目感興趣的購房者歡迎掃碼添加小狐企業(yè)微信，備注“項目名稱”，通過后進入專屬討論群，討論分享更多項目信息~
