在業(yè)內(nèi)人士看來，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度有望繼續(xù)加大。

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在實行了近一年后，第一財經(jīng)記者采訪了解到，近期上海二手房貸款“三價就低”政策出現(xiàn)松動，此前的最低價“房地產(chǎn)交易中心涉稅評估價”上漲，進而帶動銀行貸款額度提高。

“7月份以來，二手房涉稅評估價較之前有一定提升，但不同板塊、不同小區(qū)的調(diào)整幅度不一樣，有的比之前高了一成左右?！倍辔汇y行房貸經(jīng)理和中介人士向記者反饋稱。以寶山區(qū)某老小區(qū)為例，之前涉稅評估價約為合同網(wǎng)簽價的六成左右，而近期已調(diào)整至近八成。

與此同時，房貸市場也有恢復(fù)。記者此前了解到，上海地區(qū)二手房房貸放款時間縮短，在審批完成后且收到房產(chǎn)證和抵押證的情況下，有銀行最快隔天即可放款。這一方面是受政策端支持影響，另一方面也與銀行自身額度充足有關(guān)。在業(yè)內(nèi)人士看來，上述一系列變化有利于二手房市場的回暖。未來，隨著樓市支持政策加碼，有望帶動預(yù)期修復(fù)，助推市場復(fù)蘇。

涉稅評估價有所提高

去年8月，上海二手房貸款實行“三價就低”新政，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價選擇其中最低的價格來審批貸款額度。

所謂合同網(wǎng)簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對于房產(chǎn)的評估價格；房地產(chǎn)交易中心涉稅評估價，主要由房地產(chǎn)交易中心自動評估。記者當(dāng)時了解到，房地產(chǎn)交易中心涉稅評估價多為網(wǎng)簽合同價的5～7折。

如今，這一政策出現(xiàn)松動，也意味著，購房者貸款額度變高了。招商銀行某客戶經(jīng)理告訴第一財經(jīng)記者：“房產(chǎn)交易中心的評估價上去些了，以前是（市場價）的六到七成，現(xiàn)在能到八成左右。”

郵儲銀行寶山地區(qū)某支行房貸經(jīng)理也對記者表示，評估價有一定的提升，但不確定具體提升多少，不同地區(qū)、不同小區(qū)的幅度會有不同。

另外，多位中介人士也向第一財經(jīng)表示，“三價就低”目前確實有所松動?！凹s是7月前后變化的，我們前段時間遞交上去一個材料，320萬元左右的房子評估價大概在250萬元左右?！辨溂覍毶絽^(qū)的一位中介稱，按照首套房貸款（65%）計算，貸款額度可達162.5萬元，而在此前，評估價在210萬元左右，只能貸136.5萬元。

另一位中介也提及，之前評估價是實際成交價的六七折，目前能達到八折。比如共康板塊實際成交價一般是在每平方米5萬多元，而年前核驗價在每平方米3.1萬元左右，6月底7月初則上漲至每平方米4.1萬元了。

鏈家楊浦區(qū)新江灣城的一位中介向記者表示，評估價確實高了一些，比之前能多貸一些，但是幅度不大。根據(jù)他的觀察，新江灣城板塊的各中高檔小區(qū)評估價單價都提升了幾千塊，比如某小區(qū)實際交易價每平方米12萬元左右，之前的評估價是7.5萬元左右，如今是7.8萬元。

浦東唐鎮(zhèn)地區(qū)的某中介也稱：“目前各個小區(qū)的最低價都不同幅度地上漲了，貸款額度在變大。”不過她強調(diào)“還是要看小區(qū)”，她所在門店附近的某小區(qū)評估價單價從5.6萬元變?yōu)?.77萬元，而附近的另一小區(qū)則未發(fā)現(xiàn)上漲。

至于哪些小區(qū)的評估價更可能上浮，上述鏈家新江灣城的中介對記者稱，目前并沒有明確的規(guī)定和上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，只能根據(jù)實際成交來“試價”，通過交易過程中交易中心給出的評估價來判斷。在他看來，品質(zhì)高的小區(qū)評估價可能提升一些，沒有電梯的一些老舊小區(qū)則沒有什么變化。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這一政策的放松將有利于二手房市場的回暖。此前，受“三價就低”疊加掛牌價格核驗的影響，上海二手房成交從去年7月起接連下挫，截至目前，已連續(xù)下滑12個月，并且連續(xù)多月低于1.5萬套以下。盡管今年年初已有回暖的跡象，但整體仍處于底部。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，上海二手房共成交近1.6萬套。有中介對記者表示，“三價就低”放松后，對于購房者來說，購房的“資金門檻”有所降低，原來首套房首付可能要五六成，現(xiàn)在四五成就可以了，購房者可能更多了。

房貸市場逐步恢復(fù)

除了涉稅評估價提高外，6月以來，上海二手房房貸放款時間也有縮短。第一財經(jīng)記者了解到，審批完成后，在客戶雙證（房產(chǎn)證和抵押證）辦好的情況下，有銀行最快隔天即可放款。而在年初，多數(shù)銀行放款周期為1個月到一個半月。

“（貸款額度）非常充足?！苯煌ㄣy行某支行信貸經(jīng)理此前對記者稱，“房貸審批時間和之前比沒變化，但放款速度加快了，之前是一個月左右，現(xiàn)在隔天即可放款，審批時間還是一個月左右。”

招商銀行某支行信貸經(jīng)理也對記者稱，該行房貸額度充足，目前審批需一周左右，主要是確定涉稅評估價和查房，隨后等產(chǎn)證出來后，隔天即可放款。

其他國有大行中，工商銀行某支行信貸經(jīng)理稱，正常情況下該行兩三周就能放款；郵儲銀行某支行信貸經(jīng)理表示，該行房貸審批同樣是在2~3周，放款大概兩三天；農(nóng)業(yè)銀行某支行工作人員稱，房貸審批放款需35個工作日。

整體而言，不少信貸經(jīng)理和房產(chǎn)中介的共識在于，當(dāng)前房貸發(fā)放速度進一步加快，房貸額度也較為充裕。而房貸市場回暖的背后，離不開政策端的暖風(fēng)頻吹。近幾個月來，各地因城施策節(jié)奏明顯加快，力度不斷加大，政策調(diào)整內(nèi)容向優(yōu)化限購、限貸政策延伸，尤其是部分熱點二線城市加入政策優(yōu)化行列。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，年內(nèi)至少已有超210省市累計出臺樓市支持政策近600次。7月份，全國有83省市出臺與房地產(chǎn)市場有關(guān)的政策高達93次，其中公積金相關(guān)政策約50次，優(yōu)化限貸相關(guān)政策約20次。

當(dāng)前來看，房地產(chǎn)市場的政策暖風(fēng)有望持續(xù)。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，7月底中央政治局會議強調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，但“房住不炒”仍是房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整的底線；“因城施策”仍是政策推進的主要方式，強調(diào)用足用好政策工具箱。各地需求端政策仍將繼續(xù)改善。

具體在政策端，陳文靜表示，當(dāng)前“穩(wěn)地產(chǎn)”對“穩(wěn)經(jīng)濟”尤為重要，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間，二線城市限購、限貸、限售等政策或?qū)⑦M一步優(yōu)化，特別是“認(rèn)房認(rèn)貸”政策放松將有助于改善性住房需求釋放，值得重點關(guān)注；而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。

此外，央行在8月1日召開的2022年下半年工作會議中明確表示，要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對記者稱：“這里可以看出三個內(nèi)容，即個人按揭貸款的投放、房企的融資模式優(yōu)化和房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索。總體上看，下半年會在個人購房和房企經(jīng)營方面繼續(xù)強化信貸投放，而REITs等創(chuàng)新力度也會有進一步改善的可能和空間?！?/p>

來源：第一財經(jīng)

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