“深圳大賣家一次性甩賣23套學區(qū)房”的消息刷屏了，讓學區(qū)房是否會降溫的話題再次被關注起來。
據(jù)深圳聯(lián)合產(chǎn)權交易所公布信息顯示，確實有這批所謂的學區(qū)房掛牌。百花片區(qū)長城大廈某一業(yè)主名下的23套房產(chǎn)轉讓，掛牌期滿日期為11月12日，單套價格在938萬元到2653萬元之間，總掛牌價約2.5億元。
盡管這個大賣家并不是想象中拋盤的“炒房客”，而是浙江省機關事務管理局這樣一個政府單位。但也無法阻止市場的猜測——是不是連這樣背景的業(yè)主也認為學區(qū)房的“升值潛力”已經(jīng)到頭了，不如出售以回籠資金。
這樣的猜測并非空穴來風，事實上，今年以來，多地重拳出擊整治學區(qū)房炒作行為，讓學區(qū)房以往的“光環(huán)”正漸趨暗淡。
年內多地整頓學區(qū)房炒作
最近一段時間，包括河北、山
業(yè)內人士指出，各地對學區(qū)房整頓導向是非常好的東、浙江、安徽、遼寧、海南等省份內的多個城市已下發(fā)樓市調控文件，內容均涉及整頓學區(qū)房炒作。，從過往經(jīng)驗來看，對二手房炒作較多的就是學區(qū)房，這樣的整頓，可以對二手房和學區(qū)房炒作進行精準的調控。
事實上，自今年4月30日，中共中央政治局會議首次提出“防止以學區(qū)房名義炒作房價”以來，全國各大城市已陸續(xù)展開行動，嚴查嚴打學區(qū)房炒作。
據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、成都、南京、廈門、溫州、合肥、石家莊、杭州、?？?、沈陽、蕪湖、濱州等17城均發(fā)布了相關政策整頓學區(qū)房炒作。
值得注意的是，除發(fā)布禁止學區(qū)房廣告宣傳等政策外，不少城市還推行教育體制改革，通過多校劃片、教師輪崗制度、大學區(qū)招生等措施來維護優(yōu)質教育資源的均衡配置，有效促進學區(qū)房降溫。
如最早發(fā)力的上海，在今年3月就出臺了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，直接斬斷了公辦初中的學區(qū)房概念。之后北京也多次“出手”。4月，北京的海淀區(qū)的“1911”政策、西城區(qū)的“731”政策，都各自明確宣布嚴格實施多校劃片入學政策。8月25日，北京實施大面積、大比例推進干部教師交流輪崗。
今年以來部分城市出臺的學區(qū)房政策一覽
數(shù)據(jù)來源：中房網(wǎng)整理
多地學區(qū)房降溫
整體來看，整頓學區(qū)房炒作行動效果似乎已經(jīng)顯現(xiàn)，不少城市的學區(qū)房已開始“降溫”。
10月8日，南京市山陰路一套力小+29中的學區(qū)房在法拍網(wǎng)上成交，該房源建筑面積57.9平方米，精裝修，起拍總價336萬，最終經(jīng)過83次競價，以483萬元成交，單價8.34萬元/平。
據(jù)了解，此房源屬于南京頂流學區(qū)房。早在2017年11月，山陰路小區(qū)的一間老破小在力小+29中的硬核學區(qū)加持下，就賣出了10.05萬元/平的“天價”。而10月8日成交的這套房源，3年前曾以491萬元成交。值得注意的是，這套房源如今是重新翻新好賣出，加上裝修費用，至少虧損十幾萬元。
據(jù)南京部分房產(chǎn)中介工作人員介紹，山陰路作為南京頂流學區(qū)房聚集地，學區(qū)房的價格目前還算比較堅挺，但看房的人已經(jīng)明顯變少了。
即便是在教育資源相對優(yōu)質的一線城市，也是如此。
9月30日，一則“北京學區(qū)房降價400萬沒人買”的消息登上熱搜第一。據(jù)悉，位于北京海淀萬柳的蜂鳥家園小區(qū)，一直被視為海淀二手房價的“天花板”。上半年蜂鳥家園小區(qū)曾創(chuàng)下“半年套均漲幅約300萬元”，并一度處于無房可售的狀態(tài)。
隨著北京學區(qū)房市場帶頭“擠泡沫”，海淀萬柳片區(qū)的學區(qū)房價格正跌回一年前水平。據(jù)該片區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)理人透露，去年下半年以來，其掛售的一套房源單價升至14萬-15萬元/平方米，今年春節(jié)前后，該類房源單價跳漲至17萬元以上，并在3、4月份再度跳漲，達到19-20萬元/平方米的高點，不過目前與高點相比，該房源價值如今縮水約400萬元。
該名房產(chǎn)經(jīng)理人還表示，9月份以來，市場掛售房源雖較上月有所增多，但業(yè)主心理價難以繼續(xù)下探。同時，價格方面又達不到購房者預期。雙方博弈之下，疊加明年入學政策尚不明朗，該片區(qū)學區(qū)房成交量與3月份高點時期的成交數(shù)據(jù)相比大幅下滑。
與此同時，上海、深圳多處學區(qū)房也出現(xiàn)降溫的態(tài)勢，售價逐步向去年年初未漲價時靠攏。如上海浦東甚至有“三學區(qū)”房源掛牌價下調了近300萬元，而近日在深圳也出現(xiàn)了部分高端學區(qū)房集中拋售的情況。
多地出臺二手房參考價格，進一步遏制了學區(qū)房的漲價空間。隨著部分地區(qū)的教育政策頻出，一些學區(qū)房業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了些許變化，市場上主動降低售價的房源越來越多。
學區(qū)房概念淡化還任重道遠
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，各地對學區(qū)房的整頓主要源于近幾年學區(qū)房價格上漲過快，一方面學區(qū)房的上漲會帶來恐慌性入場，并且導致短期內部分板塊和小區(qū)房價出現(xiàn)價格明顯異動;另一方面，學區(qū)房的價格變動也和市場炒作有一定關聯(lián)，需要進行相應整治。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，近期政策強調打擊學位房名義炒作房價，彰顯了樓市調控更多的關注民生保障與“房住不炒”的融合，也彰顯了未來學位房政策的變化方向就是房子要與學位逐漸的剝離。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也建議，未來可以通過發(fā)布小區(qū)住宅參考價格、推進教育資源均衡化逐步淡化學區(qū)房優(yōu)勢等方式，進一步整治學區(qū)房。
不過，學區(qū)房問題并不能完全靠房地產(chǎn)整頓政策可以解決。學區(qū)房的根源還是因為教育資源不均衡。只有不斷縮小教育資源差異，均衡優(yōu)質教育資源，或許學區(qū)房的概念才會日漸弱化。
對此，張波也表示，學區(qū)房改革的重點方向是資源的均衡性，如何更好地均衡優(yōu)質老師資源，如何更好消除不同區(qū)域的中小學的差異性，尤其是基礎教育層面均衡性的推進，是重點需要考慮的方向。從長遠來看，學區(qū)房的概念會被逐步弱化，相關房價也將回歸正常水平。
