出乎意料，攜資金、專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)的龍頭房企，在首輪集中供地的城市中，光芒黯淡，反而被許多中小房企搶了風(fēng)頭。
截至日前，22個(gè)重點(diǎn)城市已有一大半結(jié)束了首輪集中拍地，北上廣深四個(gè)一線城市中，僅剩上海沒(méi)拍。
這場(chǎng)土拍盛宴吸金近6000億，無(wú)數(shù)房企和他們的馬甲參與其中。最后的結(jié)果卻不是人們當(dāng)初預(yù)計(jì)的龍頭房企大殺四方，而是黑馬頻出，多次爆冷。
在去年拿地最猛的Top10的房企里，碧桂園、萬(wàn)科、中海、恒大、綠城和綠地的收獲都很一般。除了萬(wàn)科、中海拿地超百億外，其他幾家收獲甚少，甚至顆粒無(wú)收。
造成這種局面的原因多樣。有的房企測(cè)算后利潤(rùn)率達(dá)不到要求，有的則是砸下重金卻缺了些運(yùn)氣。
而對(duì)于更多的龍頭房企來(lái)說(shuō)，早已開(kāi)辟了多元的拿地渠道，通過(guò)集中供地的公開(kāi)市場(chǎng)拿地已不再是唯一的選擇，舊改、TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、兼并收購(gòu)，才是他們的重心。
平平無(wú)奇的龍頭們
在集中供地還未正式開(kāi)始前，市場(chǎng)對(duì)中海、綠地等過(guò)去在公開(kāi)市場(chǎng)拍地風(fēng)光無(wú)限的房企，抱有極高的期待，不管是房企高管還是分析機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，集中供地利好資金充沛、資信良好的上市房企。
為了拿地，龍頭房企們也做了大量準(zhǔn)備。有頭部房企的投拓人員表示，自3月份以來(lái)自己就一直在加班，公司也調(diào)配了大量資金來(lái)交保證金。
只不過(guò)最后結(jié)果大跌眼鏡，不少龍頭房企“有錢(qián)也花不出去”。反倒是深耕區(qū)域的地方國(guó)企、中小民企占盡風(fēng)頭，比如越秀、融信、龍光等。
中海毫無(wú)疑問(wèn)是資金最為雄厚的房企之一。中海今年權(quán)益投資金額為1650億元，同比去年增長(zhǎng)25%，達(dá)到了歷史新高。
中國(guó)海外行政總裁張智超在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，集中供地對(duì)于聚焦一二線城市的企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)，中海地產(chǎn)因此獲得更多發(fā)展機(jī)遇。
中海顯然打算大干一場(chǎng)。在廣州中海就曾為了一塊地準(zhǔn)備了數(shù)十個(gè)馬甲、過(guò)百億的保證金，硬生生將中簽率從千分之三抬升到了接近20%;北京的30塊地，中海報(bào)名了18塊。
但最后中海的戰(zhàn)績(jī)并不算理想。除了重慶、廈門(mén)和天津各落一子，其余城市都收了個(gè)零，甚至廣州那塊交了百億保證金的地也沒(méi)中獎(jiǎng)，只能繼續(xù)期待后續(xù)競(jìng)拍“開(kāi)盲盒”。
在目前120多億的投資里，有92.3億都是投在廈門(mén)地塊中。一名中海的投拓人士也不禁感慨，“挺憋屈的”。
其他頭部房企在本輪供地中收獲也甚少。萬(wàn)科雖然投出了百億的資金，在廣州、北京、深圳和廈門(mén)的市場(chǎng)中卻未有斬獲。綠城甚至在大本營(yíng)的杭州也一無(wú)所獲，龍湖除了在重慶大本營(yíng)之外，其余城市也收獲寥寥，金地在北京雖然交了24塊地的保證金，但沒(méi)有拿下。
碧桂園也準(zhǔn)備了大量的資金拿地。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，去年碧桂園的權(quán)益投資是2092億元，跟2020年相當(dāng)。
但截至目前，碧桂園僅在廣州、北京各拿下兩宗地塊，合計(jì)拿地總金額45.02億元;恒大、綠地在本輪集中供地中也幾乎沒(méi)有收獲，甚至出手的時(shí)候都極少。
不過(guò)這些龍頭房企們各有各的打算，相比規(guī)模，他們更注重利潤(rùn);中海和萬(wàn)科策略很明顯，非好地不拿，把寶幾乎全壓在熱門(mén)地塊上;對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，本次集中供地的城市并不是它的主戰(zhàn)場(chǎng)。
克而瑞研究中心認(rèn)為，由于戰(zhàn)略不同，10強(qiáng)中碧桂園、恒大布局更側(cè)重于三四線城市，本輪拿地相對(duì)較少，投資保持謹(jǐn)慎。
一名頭部券商地產(chǎn)分析師則向華爾街見(jiàn)聞分析稱(chēng)，很多熱點(diǎn)城市存在“雙限”，加上競(jìng)配、自持等條件，留給房企的利潤(rùn)空間不大，對(duì)全國(guó)性布局的房企來(lái)說(shuō)，沒(méi)必要爭(zhēng)這一時(shí)，后面第二、第三批集中供地還有機(jī)會(huì)，集中供地之外，也還有很多機(jī)會(huì)。
一名龍頭房企的管理層對(duì)華爾街見(jiàn)聞表示，雖然該公司在最熱點(diǎn)的幾個(gè)城市都未有斬獲，但最后算的是全國(guó)總賬，拿地也不用局限在集中土拍中。
著力勾地與收購(gòu)
2004年“8.31”大限之后，在公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)招拍掛拿地，本是房企的主要選擇，但這種狀況，這幾年已經(jīng)改變。
龍頭房企在本輪供地中為何沒(méi)有“豁出去拿地”，是因?yàn)樗麄冞€有別的選擇。事實(shí)上， 在一些城市地價(jià)明顯高企的當(dāng)下，房企尤其是龍頭房企獲取項(xiàng)目資源的渠道早已多元化了，這就是舊改、TOD和產(chǎn)業(yè)勾地，以及收并購(gòu)。
2017年6月，王石退休前，萬(wàn)科拿下了廣州550億的資產(chǎn)包，里面就是大量舊改，這也是他們?cè)趶V州土拍中沒(méi)有出手的原因。
去年7月，中海拿下上海市黃浦區(qū)一黃金舊改地塊，一個(gè)超大的城市綜合體，總投資預(yù)計(jì)約590億;隨后在9月份，中海又以69.78億競(jìng)得北京石景山北辛安棚戶區(qū)改造地塊，總建面約320萬(wàn)平米。
一向喜歡凈地開(kāi)發(fā)的中海地產(chǎn)，也深度介入了城市更新和舊改領(lǐng)域。
與之類(lèi)似，央企招商蛇口、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展這類(lèi)，他們通過(guò)母公司背景以及長(zhǎng)久的片區(qū)運(yùn)營(yíng)能力，也能輕易地拿到大型舊改項(xiàng)目。
與舊改相關(guān)聯(lián)，萬(wàn)科等深入TOD項(xiàng)目，萬(wàn)科已獲取及投資建設(shè)的TOD總建面超過(guò)2000萬(wàn)平方米;華潤(rùn)置地目前也落地了76個(gè)TOD綜合體，分布在31個(gè)地鐵城市，建面超3500萬(wàn)平方米。
另外一些房企則通過(guò)產(chǎn)業(yè)“勾地”，碧桂園在做智能機(jī)器人和科技小鎮(zhèn)，恒大則借新能源汽車(chē)大建廠區(qū)，融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)爭(zhēng)相拿文旅項(xiàng)目，這些都可以得到地方政府的青睞。
金地這幾年發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2019年，金地在青島落地三個(gè)產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)總投資達(dá)500億，截至目前，金地已布局超過(guò)20個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
在萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮看來(lái)，地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型不是拋棄房地產(chǎn)換一個(gè)行業(yè)發(fā)展，而是在此基礎(chǔ)上尋找第二增長(zhǎng)曲線，在“傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上找到新的做法和新的增長(zhǎng)點(diǎn)”。
其中，舊改、TOD、產(chǎn)辦，就是主要突破方向。在一二線城市增量土地萎縮，公開(kāi)招拍掛地價(jià)高企的背景下，這種突破，本質(zhì)上更是獲取資源方式的改變。
換言之，未來(lái)房企在主流城市中的項(xiàng)目獲取將是非招拍掛的，甚至壟斷式的。未來(lái)在一二線城市，將更多是超大型項(xiàng)目、城市綜合體的天下。一個(gè)開(kāi)發(fā)商，可能僅憑十幾個(gè)超大型項(xiàng)目，就能獲得千億銷(xiāo)售;并且沉淀下來(lái)的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，可以持續(xù)貢獻(xiàn)租金等現(xiàn)金流。
而這，已成為大型房企普遍的追求。
除此之外，收并購(gòu)也越來(lái)越成為龍頭房企獲取項(xiàng)目資源的途徑，“并購(gòu)?fù)?rdquo;融創(chuàng)雖然本輪拍地依然積極，但它在并購(gòu)上付出的更多。
未來(lái)，萬(wàn)科、中海、龍湖等手握重金的房企，預(yù)計(jì)也將在收并購(gòu)中贏得更多的機(jī)會(huì)。
