幾天前剛剛簽完二手房認購合同，尚未辦理網簽的米亞(化名)，突然遭受深圳樓市嚴厲的“當頭一棒”。

7月15日上午，深圳市住建局等8個部門聯(lián)合下發(fā)《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“《通知》”)，八項措施不僅首次將限購的范圍擴大至深圳戶籍、離異3年內的購房人，而且還將信貸政策細化至普通住房與非普通住房。

與此同時，還提出要加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網簽管理、加大二手房交易信息公開力度，并針對捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產等各類亂象進行嚴厲打擊。

在原有調控政策“打補丁”的基礎上，深圳將矛頭精準直指“高燒不退”的市場，并對漏洞進行全方位“圍追堵截”。

深圳戶籍的限購措施是本輪調控升級的最大亮點。落戶滿三年、提供三年社保或個稅證明的“雙重夾擊”之下，深圳樓市剛需也遭遇“狙擊”，遺憾、恐慌、懊悔等各種矛盾心態(tài)在短時之間接連爆發(fā)。

米亞是眾多被誤傷的剛需客中的一員，這次買房能否順利網簽，還是一個未知數。根據中介的描述，這次細則還沒有進一步明確，但深圳歷次調控中，均以政策生效前網簽為準，沒有網簽的將面臨著解除交易的可能。

經濟觀察網采訪多位業(yè)內人士，他們普遍認為，未來一段時間，深圳樓市的需求將急劇減少。

恐慌的剛需

“我現(xiàn)在應該怎么辦?”一大早，米亞一邊四處咨詢，一邊催促中介給自己辦理網簽。

此前一周，深圳樓市調控升級的消息傳出，米亞開始加快購房步伐。

7月12日，經歷長時間看房后，她確定了一套位于深圳市龍崗區(qū)的二手房，簽完認購合同繳付完定金，等待中介通知辦理網簽。

7月15日9：30分，得到深圳出臺新的樓市調控政策后，米亞開始恐慌。這份聚焦八項措施的《通知》規(guī)定，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納3年及以上個人所得稅或社保，方可購買商品住房。

深圳上一輪限購政策是2016年的“325”新政，彼時，非深圳戶籍購房社保年限由1年提高至3年;當年10月出臺的“深八條”，進一步將社保年限延長至5年。但對于深圳戶籍的購房者，此前沒有任何落戶時間和社保繳納年限的限制。

與北京、上海等一線城市相比，深圳落戶門檻相對較低，一直以來，深圳新落戶的購房需求較大。2020年版的“深八條”出臺意味著，通過入戶獲取購房資格的“口子”全面收緊。

深圳市住建局在解讀中提到，近幾年，深圳落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出，從目前政策的字眼來看，很可能會誤傷部分已經在深圳工作多年、而剛剛落戶深圳的購房群體。

米亞是眾多被可能被新政拒在購房資格外群體中的一員。2017年入深以來，她落戶時間僅有28個月，按照新的限購政策，她并不具備購房資格。

“中介一直安慰我沒事，政策肯定會有一個緩沖期，但我還是很擔心。”7月15日下午3點左右，米亞終于在不安之中等來好消息——中介正在著手幫她辦理網簽事宜，“下午應該可以搞定。”她吁了一口氣。

從5月中旬開始看房的石明(化名)，半個月前，剛剛敲定位于深圳光明區(qū)的一個新盤。70平方米的戶型，總價預計360萬元，100多萬元的首付已經籌措到位，由于這個新盤認籌日期遲遲未出爐，石明一直在等待。

限購新政出臺讓石明措手不及，他已經在深圳連續(xù)繳滿3年社保，但剛在半年前落戶。“現(xiàn)在出了政策，我手上這筆錢也沒地方可去啊，實在不知道該怎么辦了。”中午1點，石明依然寄希望相關部門后續(xù)的補充細則上。

“這次的新政，殺傷力非常大。”一名深圳鏈家資深經紀人員告訴經濟觀察網，他最近兩年所接觸的購房者中，80%都是入戶剛滿1年就出手。

“入戶三年以內的‘房票’，在深圳購房群體中的占比太高了。”一位大型中介公司深圳區(qū)域高管觀察到，今年以來，這部分手持“房票”的準客戶，多數來自外地，入戶都是為了有資格在深圳購房。

調控新政對于需求端的限制不只停留在深戶上?！锻ㄖ诽岢觯蚱揠x異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

深圳首次針對離婚買房實施差別化的信貸政策是在2018年8月。當年規(guī)定，對于離婚兩年內的購房人士，其離異前家庭住房擁有情況，僅影響其再次購房的首付比例。

過往兩年，盡管通過離婚規(guī)避限貸的“缺口”已經被圍堵，但以“假離婚”名義倒騰購房名額的現(xiàn)象依然存在。這次新政相當于補上政策漏洞，離異前的住房套數將一并計入離婚3年內的住房擁有套數中，離異雙方的購房資格也因此直接受影響。

上述深圳中介高管表示，對離異購房的限制，主要是為了防范家庭已有兩套房、憑借離婚購買第三套房的群體，但這個購房群體比例較少。

“現(xiàn)在將這些需求阻擋在外，未來半年至一年內，擁有深圳購房資質的人數肯定減少，市場需求也會降低。”該中介高管提到。

上述深圳鏈家資深經紀人員，近期手頭擁有10多個潛在客戶，“之前他們都讓我不用擔心購房資質，但這兩天，我必須跟他們都好好聊一聊了。”

該經紀人員表示，至少有5-6個潛在客戶因為限購加碼失去購房資格。他的一名客戶，7月14日晚上剛剛通過電話，約定隔天上午看房，隨看隨簽。“新政出來后，他查詢自己的社保記錄，才發(fā)現(xiàn)年限不夠，臨時被阻擋在深圳購房大門外了。”上述經紀人員說。

增加交易成本

如果說，限購升級是本輪調控加碼的最大亮點，那么，發(fā)揮稅收的調控作用則最先直接反映到實際成交中。新政強調，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年。

也即是說，個人將購買不足5年的住房，對外銷售按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買5年以上 (含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

延長增值稅免征年限的主要原因在于“高燒不退”的市場。“近一年來，我市成交的商品住房中，換手率較高。現(xiàn)將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年，將對當前二手市場過熱起到抑制作用。”深圳住建局解釋。

深圳中原研究中心提供的數據佐證了這一點。今年上半年，深圳二手住宅共成交4.4萬套，同比上升41.2%，占到去年全年77246套總成交量的57%。

今年3月以來，伴隨著企業(yè)陸續(xù)復工，深圳備案量出現(xiàn)補漲。第二季度，剛需和投資客積極入場，二手住宅月度成交量從4月的7679套一路上漲至6月份的10594套。

“雖然深圳購房者對于稅費成本增加的消化能力相對較強，但不可否認，轉讓增值稅免征年限由2年改5年，影響也很大。”上述深圳中介高管調查發(fā)現(xiàn)，深圳自住業(yè)主5年內換房比例相對較低;大部分滿2年賣房的業(yè)主多數為投資客。“這些房源，以往不用額外支付增值稅費，現(xiàn)在需要了。”

以深圳福田區(qū)一套交易價為500萬元、交易時已滿2年未滿5年的二手房為例，按照調整前標準，免征增值稅與增值附加稅。按照新政，該房需要繳納增值稅26.25萬元、增值附加稅約1.58萬元，相當交易成本增加了27.83萬元。

“近期深圳布吉片區(qū)放盤的二手房是2017年7月前的樓盤，年限普遍已滿兩年未滿五年。這些房源的業(yè)主幾乎都是改善型客戶，希望將手中的房源盡快出手更換大戶型。”上述深圳鏈家資深經紀人員稱，一方面這些業(yè)主交易成本增加;另一方面購房資質也受限購政策影響，要么離婚不滿3年，要么未滿足落戶與繳納社?；騻€稅年限，“這次新政打亂了他們的換房計劃。”

通過增加交易成本來壓抑炒房，還包括細化普通住房標準和完善差別化住房信貸措施兩項。

2019年11月，深圳住建局曾取消了價格標準，以容積率和建筑面積來區(qū)分普通住房與豪宅，將普通商品住房標準調整為宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。

這次新政重新將價格條件加入“豪宅線”，享受優(yōu)惠政策的普通住房應當同時滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套住房套內建筑面積120(含本數)平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數)平方米以下;實際成交總價低于750(含本數)萬元”三個條件。

非普通住房，不僅需要額外支付增值稅、增值附加稅、個稅這三項稅費成本，而且非剛需客群購買之時的最低首付比例，相比普通住房均提高10%。

比如，購房人家庭名下在深圳無房但有住房貸款記錄的，購買非普通住房的首付比例不低于6成;購房人家庭名下在深圳擁有1套住房的，購買非普通住房的首付比例不低于8成。

事實上，這一輪深圳樓市行情正是來自2019年底“豪宅稅”新政落地后。一大部分房源可以按照普通住宅進行交易，一定程度上促進市場交易的活躍。深圳中原研究中心的統(tǒng)計數據顯示，2020年上半年，深圳二手住宅月均成交套數為7333套，遠高于2017-2019三年同期成交水平。

增加價格標準是深圳為抑制非普通住房價格上漲重新祭出的一個舉動。“總價低于750萬元的標準，將會對南山、福田、寶安中心區(qū)等均價較高區(qū)域的部分剛需和改善戶型造成明顯殺傷，交易稅費將大幅上漲。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出。且對有過貸款記錄或二套房購房者更不友好，購房成本明顯提高，購房熱情或被抑制。”

新政背后的樓市行情

“一個多星期以來，我們公司的按揭員都在加班加點打網簽。上周，我們店簽下的二手單，全部打完網簽了。”上述深圳鏈家資深經紀人員向經濟觀察網透露，7月14日22點過后，深圳的網簽系統(tǒng)一度“癱瘓”。

深圳即將對樓市出手的消息，從兩個月前就初現(xiàn)端倪，市場也聞風而動，二手房網簽急劇上漲。

7月7日，深圳市房地產中介協(xié)會(以下簡稱“深房中協(xié)”)曾經發(fā)布周報數據提到，6月29日-7月3日間，深圳即將出臺房地產調控新政的傳言被有意識擴散，催動樓市成交緊迫氛圍，誤導短期內二手房周網簽數據環(huán)比上漲40.7%。

10天時間，深圳Q房網福田某片區(qū)董事王杰(化名)觀察到，在調控傳聞下，部分購房者恐慌心理加劇。“這10天，我們成交的單數比之前增加20%-30%。”

另一個細節(jié)則體現(xiàn)在業(yè)主反價現(xiàn)象上。上述資深經紀人員接觸到的一個業(yè)主，剛將房源掛牌價格敲定在320萬元，但7月14日下午臨時“改口”，要將掛牌價上漲至350萬元。

“我所在的片區(qū)，二手業(yè)主普遍都將掛牌價格抬高5%-10%。”王杰說，這段時間，深圳二手市場的看房數量增加。“以前一套房源只有一個購房者來詢價，現(xiàn)在增加至3個，選擇多了業(yè)主心態(tài)自然也比較堅挺，就開始反價了。”

《通知》從需求端出發(fā)，根據限購、信貸、稅收、新盤銷售、網簽管理等多個方向，將矛頭直指深圳樓市的投機行為。無論是落戶、離婚買房，還是捂盤惜售、惡意哄抬房價，抑或是違規(guī)挪用各類信貸資金，漏洞在這一輪“打補丁”的過程中被層層圍堵。

觸發(fā)深圳啟動調控升級的根本原因在于樓市的持續(xù)上漲。“說實話，如果不出臺這個政策，現(xiàn)階段深圳房價已經控制不住了，剛需購房者所能挑選的房源，也極其有限。”上述深圳中介高管向經濟觀察網坦言。

4月以來，深圳樓市迎來一波上行行情，新房供應缺貨的現(xiàn)狀，使得連夜排隊、凍資100萬看房、中簽率不到5%等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn);二手房市場，業(yè)主控盤、掛牌價虛高等現(xiàn)象也屢次引發(fā)爭議。

從4月底，深圳監(jiān)管層展開一系列動作，通過房地產市場專項治理行動對捂盤惜售、哄抬房價、虛假宣傳、發(fā)布不實言論等行為進行嚴厲打擊，但效果甚微。

“很多人都以為，4月底監(jiān)管收緊后，市場就被控制住，房價會企穩(wěn)在一定水平上，其實并沒有。”上述深圳中介高管提到。

經濟觀察網獲悉，6月深圳二手房均價環(huán)比實際漲幅高達7%。這個漲幅意味著一套80平方米戶型的成交總價比年初上漲100萬元。

位于深圳寶安區(qū)的二手盤第五大道，過去一個月內，單價以一周1萬元/平方米的幅度提升。

上述深圳中介高管發(fā)現(xiàn)，這兩個月，大量工作、生活完全不在深圳的外地，通過入戶來到深圳投機。深圳中原研究中心統(tǒng)計數據顯示，上半年，深圳三級市場的投資占比約33.8%，相較去年上升3.2%。

“今天市場主體反應還沉浸在深圳房價上漲中，所以新政出爐時，所有人都帶著可惜、遺憾的心情，但是否有人考慮到，現(xiàn)階段深圳剛需購房者入市可能面臨的結果是，在經歷1-2個月決策周期后，以高于目前20%的價格買一套不滿意的房子。”該深圳中介高管告訴經濟觀察網，新政接下會產生什么樣的連鎖反應，目前還沒辦法預測到。

“整體分析下來，這次新政對于深圳樓市好處頗多，至于剛需購房者，無非就是推后入市時間，但未來所需要付出的購房成本一般不會高于目前階段。”上述中介高管表示。

王杰也認為，短期內肯定會出現(xiàn)政策消耗期。從歷年調控經驗看，政策消耗期一般介于2-3個月之間。“這個時間點后，政策的負面影響基本消耗殆盡，市場成交應該會恢復。”

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