2城第二輪集中土拍接近尾聲，截止10月底，除寧波和鄭州兩城以外，其余20個(gè)重點(diǎn)城市均已完成前兩輪集中供地。
受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，重點(diǎn)城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫，流拍率激增。從全年土地供應(yīng)規(guī)模來(lái)看，截止10月27日，22個(gè)重點(diǎn)城市2021年宅地總成交建面達(dá)到了2020年全年的75%，上海、蘇州和合肥成交規(guī)模已超去年全年。
從全年供地計(jì)劃來(lái)看，前10月重點(diǎn)22城僅完成全年供地計(jì)劃52%，意味著第三輪集中供應(yīng)量或?qū)⒚黠@增加，而競(jìng)拍門檻也會(huì)有所放松，全年土地成交規(guī)模有望保持較高水平。
01
前兩輪成交規(guī)模已達(dá)去年七成
重點(diǎn)22城集中供地均加大了土地供應(yīng)量。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，22個(gè)重點(diǎn)城市2021年宅地總成交建面2.2億平方米，達(dá)到了2020年全年的75%。
近期，土地市場(chǎng)降溫、流拍率激增，2021年22個(gè)重點(diǎn)城市全年土拍熱度將較2020年出現(xiàn)大幅下滑，但由于第三輪供地尚未開始，全年土地成交規(guī)模有望保持在較高水平。
分城市來(lái)看，蘇州、合肥、上海、北京、長(zhǎng)沙、杭州等城市，2021年前10月的宅地成交量就已經(jīng)與2020年全年成交量持平，部分城市已超去年全年水平。此外，長(zhǎng)春、天津、廈門、廣州、成都等城市前10個(gè)月宅地供應(yīng)總量也相對(duì)充裕，占2020年全年宅地總成交量的80%以上。
部分城市供應(yīng)則明顯縮量，寧波、福州、沈陽(yáng)、青島、重慶、武漢、鄭州等城市前10個(gè)月宅地供應(yīng)同比去年全年均在70%以下;尤其是去年市場(chǎng)熱度高漲的寧波，前10個(gè)月宅地成交建面僅有428萬(wàn)平方米，僅有2020年全年宅地成交量的四成，是22個(gè)重點(diǎn)城市中前10個(gè)月中成交規(guī)模較2020年降幅最顯著的城市。
02
二輪土拍流拍激增，成交量較首輪下降
前10月，重點(diǎn)22城整體土地供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，對(duì)比各城市2021年住宅用地計(jì)劃，1-10月宅地成交面積占全年計(jì)劃供應(yīng)量比例平均僅為52%。
從土地供應(yīng)角度來(lái)看，部分城市前10個(gè)月土地掛牌量較高，但受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，流拍率大幅提升，導(dǎo)致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州5個(gè)城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，其中長(zhǎng)沙和北京流拍率更是超過(guò)60%，致使供地完成量大幅壓縮。
03
廣、深供地計(jì)劃完成度最佳
從供地計(jì)劃完成度來(lái)看，22城中有16城前十月宅地成交量占全年計(jì)劃供應(yīng)的60%以下，其中北京、廈門和濟(jì)南的比例更是在40%以下。
仍有5個(gè)城市供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)較快，比如廣州、深圳、蘇州、無(wú)錫和天津，前10月宅地成交占全年計(jì)劃的比例超過(guò)60%，其中廣州完成度最高，達(dá)到83%。雖然廣州第二輪集中土拍流拍率在52%，但是由于首輪供應(yīng)占比高達(dá)56%，因此廣州成為22城中供應(yīng)節(jié)奏最為激進(jìn)的城市。
值得注意的是，第二輪集中供地成交規(guī)模普遍比首輪要少。
比如廣州、長(zhǎng)沙、杭州、蘇州、濟(jì)南等多個(gè)城市第二輪實(shí)際成交宅地均不足首輪的半數(shù)。再如長(zhǎng)沙，首輪成交宅地296公頃，第二輪僅成交了68公頃，第二輪僅有首輪的23%，成交量劇減。
而首輪供地比較少的廈門、深圳兩城第二輪供應(yīng)則明顯放量，并且兩城在第二輪土拍中表現(xiàn)較佳，兩城第二輪實(shí)際成交規(guī)模較首輪明顯增加。
04
第三輪集中供應(yīng)量或?qū)⒚黠@增加
“兩集中”新政之后，大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都加大宅地供應(yīng)力度，但從重點(diǎn)城市1-10月宅地實(shí)際成交規(guī)模來(lái)看，除廣州、深圳已完成全年宅地供應(yīng)計(jì)劃超八成外，大部分城市供地完成情況相對(duì)偏緩，尤其是北京、鄭州、寧波、深圳、廈門、濟(jì)南等城市，1-10月累計(jì)宅地成交面積還不及全年宅地供地計(jì)劃的40%。
截止10月27日，已有無(wú)錫、南京、蘇州和深圳4個(gè)城市第三批集中供地掛牌，如果第三批集中供地均成功出讓，除第二批集中供地中流拍率較高的南京供地完成率僅有88%，其余三城均小幅超額完成全年宅地供應(yīng)計(jì)劃。
接下來(lái)重點(diǎn)城市將迎來(lái)第三批土地密集入市，為完成全年供地計(jì)劃，供地計(jì)劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟(jì)南等城市要進(jìn)一步加大宅地供應(yīng)量，尤其是濟(jì)南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類城市，第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。
考慮到當(dāng)前房企面臨較大的資金困難，為避免大比例的土地流拍，競(jìng)拍門檻將有一定程度的放松，加之房企資金緊張競(jìng)拍積極性減弱，或?qū)?dòng)地價(jià)明顯降低。競(jìng)拍門檻放松這一點(diǎn)已經(jīng)在蘇州、南京在第三輪集中土拍出讓公告有所體現(xiàn)。以南京為例，第三輪集中供地中降低對(duì)聯(lián)合開發(fā)的限制、企業(yè)拿地資質(zhì)由一級(jí)或二級(jí)降至三級(jí)。此外，蘇州第三輪集中土拍保證金比例全部下調(diào)至30%，房企資金要求明顯放寬。
實(shí)際上，南京和蘇州都是熱點(diǎn)城市，且第二輪集中土拍流拍率分別為23%和14%，對(duì)比來(lái)看，流拍率較高城市競(jìng)拍規(guī)則放松的可能性更大。
重點(diǎn)城市第二輪集中土拍已告一段落，無(wú)論是供地的成交規(guī)模，還是溢價(jià)率、流拍率等指標(biāo)均不及首輪，部分城市更是遭遇未競(jìng)拍先流拍的尷尬境地。在嚴(yán)格的土地出讓條件，企業(yè)金融監(jiān)管加強(qiáng)的情況下，房企拿地積極性受挫，土拍熱度下降在預(yù)期之內(nèi)。
預(yù)計(jì)接下來(lái)的第三輪集中供地，重點(diǎn)城市土地出讓條件和競(jìng)拍規(guī)則將迎來(lái)修復(fù)和調(diào)整，尤其第二輪集中土拍流拍率較高的城市，大概率會(huì)迎來(lái)競(jìng)拍門檻和細(xì)則的放松。但由于房企資金鏈緊張，參與競(jìng)拍的房企數(shù)量將進(jìn)一步減少，部分城市最終成交價(jià)可能會(huì)明顯降低。
