高力國際(ColliersInternational)今日在北京亞洲金融大廈召開“高力國際華北區(qū)2020第四季度新聞發(fā)布會”，就2020年全年北京商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)進行回顧并對2021年做出展望。
2020年的中國經(jīng)濟經(jīng)歷了近十年來最嚴峻的一次考驗，各項經(jīng)濟指標在疫情期間都被打入谷底。得益于全民抗擊疫情和復工復產(chǎn)方面的努力，中國經(jīng)濟成功實現(xiàn)了先抑后揚的復蘇走勢。世界銀行和國際貨幣基金組織分別對2020年中國經(jīng)濟增長率做出了正增長的預期，分別為1.6%和1.9%。在全球經(jīng)濟萎縮的情況下，中國在今年將成為全球唯一實現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟體。同時，世界銀行和國際貨幣基金組織對于2021年中國經(jīng)濟增速的預測值分別達到了6.9%和8.2%。根據(jù)高力國際在2020年三季度進行的房地產(chǎn)投資調(diào)研報告，有75%的投資者認為中國市場最具吸引力的因素就是其樂觀的經(jīng)濟前景。高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，2020年對于北京寫字樓市場來講也是跌宕起伏的一年。從疫情蔓延到有效防控，整個市場經(jīng)歷了過山車一樣的行情，多項監(jiān)測數(shù)據(jù)都刷新了歷史記錄。通過整理全年的數(shù)據(jù)，高力國際希望通過分析下面三項北京寫字樓市場的新紀錄，為大家抽絲剝繭復盤2020年，同時給出我們對于2021年的基本研判。
1.疫情嚴重抑制了企業(yè)辦公需求的釋放，實際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低。剔除自用及預租面積后，全年凈吸納量不到3萬平方米。從季度變化來看，隨著疫情進入常態(tài)化防控階段，疫情對于寫字樓需求的壓制在慢慢降低，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復的狀態(tài)。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，凈吸納量的快速恢復一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由于寫字樓業(yè)主主動為企業(yè)提供了更有競爭力的租賃條件所致。在子市場方面，麗澤一舉成為最火熱的區(qū)域，全年凈吸納量接近10萬平方米，其次是亞奧和望京酒仙橋。麗澤之所以能夠一騎絕塵，核心原因還是其突出的性價比。亞奧由于毗鄰金融街和中關村，其租金水平較這兩個區(qū)域有非常強的競爭力，吸引了大量這兩個區(qū)域的外溢需求。望京酒仙橋從2018年起就進入了去化周期，經(jīng)過三年的努力，空置率從2018年24%左右逐年降低到今年四季度的9.6%，80%的新增需求來自于互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)。
2.供需不平衡的問題在2020年被進一步放大，空置率創(chuàng)近十年新高。在2020年四季度，新入市項目體量低于預期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應項目約60萬平方米，遠低于預期水平，主要原因還是由于疫情導致部分項目延遲入市。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，空置率繼續(xù)走高達到創(chuàng)紀錄的19.4%，符合高力國際在今年一季度向市場發(fā)布的對于年底空置率超過18%的預測。北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經(jīng)非常嚴重。
3.2020年市場迎來近十年的租金同比最大降幅。市場所有的變化因素最終都會反映到租金變化上，在原本就是供需嚴重不平衡的市場環(huán)境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅達到了創(chuàng)近十年記錄的新高，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達到8.4%。市場租金從2018年的高點已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計接近13%。我們認為這樣的租金降幅是符合市場預期的，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈，企業(yè)在不景氣時期對于辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在于子市場之間，也存在于不同級別的辦公樓宇之間。例如，根據(jù)我們在三季度的租戶問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在疫情期間，租戶出現(xiàn)了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。同樣的，我們也看到，在甲級寫字樓業(yè)主向企業(yè)提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級樓宇的現(xiàn)象。在可預見的未來一年內(nèi)，我們看不到這種現(xiàn)象會出現(xiàn)根本性改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。
2021年對于北京甲級寫字樓市場來講將會是極具考驗的一年。通過初步統(tǒng)計，我們預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市(2019年超過90萬平方米)，其中有近百萬平米的項目可能會在明年上半年入市。若所有項目如期入市，創(chuàng)紀錄的新增供應量將給市場帶來前所未有的沖擊，當然這也是未來3-4年最后的一次的新項目集中入市潮。巨量供應將直接考驗市場新增需求的恢復情況，好消息是我們已經(jīng)看到正在恢復的新增需求，但可持續(xù)性仍然有待進一步觀察。隨著本輪供應高峰的結束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應該會小于今年，在四季度將開始進入探底階段。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海提出，高力國際依然維持市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)步復蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎宏觀條件，并預計供需失衡的態(tài)勢在明年仍會加劇，以及空置率明年觸頂?shù)幕狙信小?/p>
成熟產(chǎn)業(yè)園市場得益于較強的產(chǎn)業(yè)支撐，市場需求在四季度出現(xiàn)大幅回升。對比寫字樓市場，產(chǎn)業(yè)園市場需求在四季度的回升更加強勢，單季度貢獻近10萬平方米的凈吸納量，全年凈吸納量15萬平方米，其中四季度貢獻了其中的66%。望京-酒仙橋和上地在四季度表現(xiàn)出了非常強的需求，兩個市場的單季度凈吸納量都超過了5萬平方米，完全得益于兩個區(qū)域非常強的互聯(lián)網(wǎng)科技的產(chǎn)業(yè)聚集效應。高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提到，“對比寫字樓市場和產(chǎn)業(yè)園市場的需求，我們發(fā)現(xiàn)目前北京市場已經(jīng)出現(xiàn)比較突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級寫字樓需求錯配的問題。簡而言之，目前市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級寫字樓，并不會選擇市中心的甲級寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區(qū)域在今年疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場平均水平的根本原因。“
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，2020年是十三五的收官之年，如果用一句話形容十三五期間的北京寫字樓市場的話，就是“在三期疊加的大環(huán)境下，天量供應和疫情肆虐持續(xù)推高市場空置率，租金出現(xiàn)合理回調(diào)，城市競爭力進一步增強”。2021年又是十四五的開局之年，如果用一句話預測十四五期間的北京寫字樓市場的話，就是“在服務業(yè)擴大開放和自貿(mào)試驗區(qū)的兩區(qū)建設的大背景下，改革開放和創(chuàng)新引領推動需求回升，市場進入去化周期，北京進入高質(zhì)量發(fā)展階段”。
