廣州上半年供應少、成交多，去庫存壓力仍在
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近日，各大房企2023年上半年的“成績單”陸續(xù)揭曉。銷售整體承壓、增速持續(xù)下降、房企分化明顯成為關鍵詞。上半年，廣州樓市在經(jīng)歷2-3月成交高峰“小陽春”、“紅五月”失約、6月年中業(yè)績沖刺平淡后，進入新一輪的盤整期。多位行業(yè)人士認為，在當前銷售及融資改善有限等因素疊加下，房企下半年的債務違約風險仍將蔓延。
■記者 梁茹欣
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“上半年供應小于成交，現(xiàn)階段主要任務仍是去庫存”
克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年廣州樓市先揚后抑，3月份“小陽春”需求集中釋放，一手住宅網(wǎng)簽一度達到10368套，創(chuàng)2022年以來的新高，但4月、5月份迅速回落至7000套左右的水平，6月盡管有年中業(yè)績考核的壓力，但是受制于政策面始終未見大的需求利好，而開發(fā)商也未開展大規(guī)模的促銷，因此最終僅錄得6188套的低位成交，市場就此進入新一輪的盤整期。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，2023年上半年廣州一手住宅供應370萬㎡，同比下降14%，成交449萬㎡，同比增長11%。供應少于成交，反映開發(fā)商現(xiàn)階段的主要營銷任務仍是“去庫存”。同時，上半年全市一手住宅成交均價為37142元/㎡，同比微跌0.9%，反映當前房價仍處于“陰跌”的狀態(tài)，盡管新房市場的價格在“國家隊房企”的力撐下開始企穩(wěn)，但是二手房掛牌量不斷沖高，業(yè)主的價格預期下調，議價空間更為靈活，分流了一手住宅市場的購買力，因此連續(xù)多月出現(xiàn)了二手成交高于一手的情況。
中指研究院發(fā)布的《2023年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，與去年同期基本持平，表明房企銷售復蘇不及預期。從增速看，TOP100房企銷售額，1-4月、1-5月、1-6月同比分別增長12.8%、8.4%、0.1%，增速持續(xù)明顯下降，房企銷售出現(xiàn)二次探底的情況。
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不同陣營房企銷售分化明顯，中腰部企業(yè)競爭正膠著
盡管整體有所下滑，但不同陣營的房企分化愈發(fā)明顯。在廣州市場，央國企及部分優(yōu)質民企展現(xiàn)出較強的韌性。在克而瑞近期發(fā)布的“2023年1-6月中廣州房企權益金額30強”排行榜單中，深耕本地市場的越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展（600048）等兩家房企穩(wěn)居頭兩把交椅，權益金額分別為211.46億元、180.55億元。而排名第三的廣州地鐵則掉出百億元陣營，錄得權益金額為67.24億元。
與此同時，TOP13之后席位競爭激烈，中腰部房企更替加劇。其中，星河、廣州城投、凱德、粵海、香江、合生、兆霖房地產(chǎn)取代了去年的融創(chuàng)、祈福、奧園、雅居樂等規(guī)模房企。另外，排名越靠后的房企，其業(yè)績越呈現(xiàn)出膠著競爭狀態(tài)，部分企業(yè)的業(yè)績之差甚至僅有百萬元的差距。
值得一提的是，部分房企仍深陷泥沼中。7月3日，中國奧園一次性發(fā)布了2021年全年、2022年中期及2022年全年業(yè)績報告。財報顯示，在2021-2022年里，中國奧園的營業(yè)額皆是負增長，由2020年的677.94億元下降至2022年的187.11億元。雅居樂披露上半年數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，雅居樂連同集團合營公司及聯(lián)營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為282.3億元，同比下降28.35%。
獨立地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志接受采訪時表示，房地產(chǎn)進入下行周期之后，整個行業(yè)出現(xiàn)新一輪洗牌。大批民營房企以往的“高杠桿、高負債、高周轉”發(fā)展模式難以為繼，隨之而來的是債務危機、營收規(guī)模下滑等，這些企業(yè)的排名也從前端逐漸向靠后端“撤退”，具備較好融資能力的國企央企則占據(jù)大部分靠前的位置。
那么，為何個別新晉房企能在今年突圍而出？億翰智庫研究總監(jiān)于小雨告訴記者，2021年下半年開始，傳統(tǒng)市占率較高的房企，尤其是民企基本不再拿地，因此今年的銷售榜單中，鮮有原民營企業(yè)。市場布局方面，相較于頭部房企的全國化布局，新晉房企往往是深耕本土的企業(yè)，或者是有實業(yè)基因的企業(yè)。競爭方面，新晉房企往往比原民營企業(yè)在深耕城市的產(chǎn)品和品牌優(yōu)勢強，由于過往堅持低杠桿發(fā)展，杠桿優(yōu)勢也比較明顯。
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“降價或成促進銷量主要方法，但可調整空間不大”
為促進銷售，房企在造節(jié)、特價房、打折讓利、贈送家電、多盤聯(lián)動等常規(guī)手段之外，也逐漸轉變以往的營銷模式。其中，利用數(shù)字化營銷成為行業(yè)近年來的趨勢之一。例如，搭建全民營銷工具，布局直播賽道、通過社交媒體平臺矩陣傳播等。
鄧浩志認為，在營銷方面，目前房企在不斷嘗試創(chuàng)新方式，但這些創(chuàng)新并非具有顛覆性，而是發(fā)揮著補充的作用。房企采取的各種營銷手段，本質上還是以價換量，即通過低價促銷或降價等方式換取成交量。在當前的市場環(huán)境下，房企的促銷活動呈現(xiàn)分散狀態(tài)，并沒有集中特定節(jié)點上，而是但凡出現(xiàn)資金緊張，馬上降價回籠資金?！胺科笙胍谑袌鰯U大銷路，唯一的辦法就是降價，其余的營銷手段都是輔助作用居多?！?/p>
于小雨持相似觀點。她提到，今年房地產(chǎn)行業(yè)營銷比較突出的特點是，越來越多房企開始布局直播渠道，把流量從公域帶到私域。整體來看，今年房企的宣傳重點還是放在產(chǎn)品和交付上，其余營銷多直接與項目掛鉤?！暗菑膬r格角度來看，由于從2021年到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)過一輪深度調整，房企目前的調整空間并不是特別大。若是銷售還是不見起色，民企方面將呈現(xiàn)出規(guī)模逐漸變小的趨勢?！?/p>
中指研究院方面亦指出，銷售方面，上半年房企銷售與去年基本持平，總量復蘇不及預期。融資方面，在“三支箭”支持下，房企發(fā)債融資、股權融資出現(xiàn)積極進展，融資支持受益的只是個別房企，大部分中小民營房企融資仍然十分困難，行業(yè)融資環(huán)境沒有發(fā)生明顯改善?！叭绻掳肽暄永m(xù)當前的銷售及融資態(tài)勢，在銷售回款及融資改善有限的情況下，上半年又有幾家房企發(fā)生債務違約，下半年房企債務違約風險仍將會蔓延?！?/p>
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