購(gòu)房首付比例是直接影響購(gòu)房成本的關(guān)鍵變量，甚至比房貸利率本身影響要大。在當(dāng)前購(gòu)房者入市意愿偏弱的情況下，降低購(gòu)房首付比例或降低購(gòu)房首付壓力更是非常重要的內(nèi)容。至少?gòu)囊恍┵?gòu)房者的反饋情況或呼聲看，首付比例下調(diào)或壓力下降，那么購(gòu)房意愿就會(huì)明顯增強(qiáng)，進(jìn)而也利好市場(chǎng)交易行情的提振。本報(bào)告對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市首套房和二套房首付比例情況進(jìn)行分析，同時(shí)我們分析了目前市場(chǎng)上已經(jīng)推進(jìn)的政策、各類(lèi)違規(guī)操作和有爭(zhēng)議的操作，以更好理解購(gòu)房首付方面的重要問(wèn)題。
重點(diǎn)城市首付比例情況
(資料圖片)
1、首套房
根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類(lèi)城市首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%?？傮w上城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。當(dāng)然觀察20個(gè)城市的情況，可以看出，兩成首付總體占了大多數(shù)。這也意味著各地基于樓市提振需要，普遍把首套房首付比例降至了最低水平。具體城市看，北京和上海的首付比例是最高的，為35%。包括廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對(duì)來(lái)說(shuō)，一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽(yáng)和鄭州等，首付比例均為20%，這和此類(lèi)城市持續(xù)降低入市門(mén)檻、降低購(gòu)房成本等有直接關(guān)聯(lián)。
2、二套房
根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市二套房首付比例平均值為42%。從20個(gè)城市的具體情況看，二套房首付比例有四檔標(biāo)準(zhǔn)，即80%、70%、40%和30%。這也說(shuō)明二套房首付比例的規(guī)定更加豐富和多元化?？傮w上其和首套房的邏輯類(lèi)似，即城市能級(jí)越高，首付比例越高；而城市能級(jí)越低，首付比例則越低。具體來(lái)看，包括哈爾濱、長(zhǎng)春、太原等二線城市，其二套房的首付比例也比較低，即均為30%的水平。
各地降低首付壓力的政策
本部分總結(jié)了目前全國(guó)各地降低首付比例或首付壓力的幾類(lèi)政策，主要包括：降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)政金融政策支持等。而通過(guò)降低房?jī)r(jià)來(lái)側(cè)面降低首付壓力的操作在此不做分析。
1、降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
嚴(yán)格意義上說(shuō)，首套房資格需要滿(mǎn)足“三無(wú)條件”，即無(wú)購(gòu)房記錄、無(wú)房貸記錄、無(wú)房產(chǎn)持有。當(dāng)然若單純按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，那么首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)非常高，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致很多購(gòu)房者無(wú)法享受首套房的低首付標(biāo)準(zhǔn)。所以這兩年各地普遍都有降低首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的操作，主要是從房產(chǎn)情況和貸款情況兩個(gè)角度進(jìn)行。
1）房產(chǎn)情況。包括：只查市區(qū)而不查郊區(qū)住房情況；只查限購(gòu)區(qū)而不查非限購(gòu)區(qū)的住房情況；只查住宅而不查商住兩用房的情況；只查本地而不查外地住房情況；允許將“兩套打通戶(hù)型”認(rèn)定為一套住房；只查商品住宅而不查小產(chǎn)權(quán)房、安置房和農(nóng)房的情況；離婚后不再追溯原家庭的房屋套數(shù)；不追溯住房持有情況或出售情況；首套房戶(hù)型較小時(shí)第二套房可做首套處理；不追溯掛靠在父母名下的住房情況；不追溯婚前住房財(cái)產(chǎn)情況；二孩家庭二套房可按首套認(rèn)定等。
2）貸款情況。包括：貸款償還完畢即認(rèn)定為首套；配偶有貸款記錄依然可認(rèn)定為首套；有商住房貸款記錄依然可認(rèn)定為首套；全款購(gòu)房無(wú)貸款的可認(rèn)定為首套。
2、財(cái)政金融政策支持
此類(lèi)政策主要包括購(gòu)房補(bǔ)貼、房票支付、公積金提取、商貸額度提高等四種形式。在此分別做相關(guān)分析。
1）購(gòu)房補(bǔ)貼。其包括人才購(gòu)房補(bǔ)貼、新市民購(gòu)房補(bǔ)貼、外來(lái)人口購(gòu)房補(bǔ)貼、應(yīng)屆畢業(yè)生購(gòu)房補(bǔ)貼等。很多城市明確，此類(lèi)補(bǔ)貼將前置發(fā)放，相關(guān)人員申請(qǐng)后可以用于一手房或二手房認(rèn)購(gòu)的首付款。
2）房票支付。當(dāng)前全國(guó)各地紛紛推出房票政策，明確房票可以用于支付購(gòu)房款（含首付款）。另外，在實(shí)際操作中，房票金額往往等于被征收（拆遷）房屋評(píng)估價(jià)的110%。這里的增值部分也可以用于支付首付款。
3）公積金提取。最近兩年包括福州、青島、珠海等城市紛紛發(fā)文，明確允許提取住房公積金作首付款。同時(shí)，針對(duì)“公積金提取是否影響后續(xù)貸款”的問(wèn)題，蘇州公積金中心發(fā)文明確，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續(xù)公積金貸款額度。
4）商貸額度提高。部分商業(yè)銀行在貸款審批過(guò)程中，會(huì)適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提高貸款額度。抑或是推出組合貸的模式。此類(lèi)操作可以增加實(shí)際貸款額度，間接降低首付壓力。
違規(guī)和存有爭(zhēng)議的操作
在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)壓力較大的情況下，部分城市也出現(xiàn)了各類(lèi)新操作，目的是為了降低首付成本或壓力，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍。其中，部分操作已經(jīng)被明確界定為違規(guī)操作，已被叫停；而部分操作存在討論或爭(zhēng)議，需要進(jìn)一步商榷。我們按違規(guī)操作和存有爭(zhēng)議操作兩種類(lèi)型進(jìn)行分析。
1、違規(guī)操作
違規(guī)操作主要包括：首付貸及變異形式、經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸、接力貸和合力貸、做高或做低房?jī)r(jià)等。相關(guān)分析如下。
1）首付貸及變異形式。主要包括首付分期、低首付、零首付、負(fù)首付、返首付等操作。此類(lèi)操作打著“首付友好”的旗號(hào)，目的是為了降低購(gòu)房之初首付支付成本。不過(guò)此類(lèi)金融產(chǎn)品缺乏對(duì)償貸能力的審慎評(píng)估，夸大了購(gòu)房者的還貸能力，很容易引起金融風(fēng)險(xiǎn)。
2）經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸。經(jīng)營(yíng)貸主要提供給中小企業(yè)或個(gè)體工商戶(hù)，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要。而消費(fèi)貸則主要貸給個(gè)人消費(fèi)者，用于購(gòu)買(mǎi)耐用消費(fèi)品或支付各種費(fèi)用。各地已明確規(guī)定，此類(lèi)貸款不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款等。若違規(guī)使用，將會(huì)被提前收回貸款。
3）接力貸和合力貸?！敖恿J”指的是以父母作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，子女作為共同借款人，貸款購(gòu)買(mǎi)住房的信貸產(chǎn)品。而“合力貸”指的是以子女作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母作為共同借款人，貸款購(gòu)買(mǎi)住房的住房信貸產(chǎn)品。兩類(lèi)貸款產(chǎn)品本質(zhì)相同，即通過(guò)增加共同借款人來(lái)增加貸款額度，進(jìn)而可以降低首付壓力。當(dāng)前一些地方此類(lèi)產(chǎn)品創(chuàng)新無(wú)邊界，普遍被叫停。
4）做高或做低房?jī)r(jià)。目前新房和二手房領(lǐng)域都存在此類(lèi)問(wèn)題，即通過(guò)做高房?jī)r(jià)以提高貸款額度，進(jìn)而變相使得首付比例降低。不過(guò)此類(lèi)操作被認(rèn)為是騙貸行為，也破壞了貸款市場(chǎng)的公平性。
2、存在爭(zhēng)議的操作
就目前來(lái)看，存在爭(zhēng)議的操作主要包括突破首付比例最低下限、企業(yè)提供員工借款等。相關(guān)分析如下。
1）突破首付比例最低下限。此前2022年5月，山東齊河曾發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)齊河縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。政策明確，鼓勵(lì)銀行降低首付比例，首套房、二套房在原首付20%、30%基礎(chǔ)上分別下調(diào)10%。后來(lái)該政策被叫停。不過(guò)，從全國(guó)市場(chǎng)的反饋情況看，要求進(jìn)一步降低首付比例的呼聲依然較大。
2）企業(yè)提供員工借款。今年一些上市公司業(yè)績(jī)不錯(cuò)，紛紛發(fā)布公告，愿意拿出企業(yè)盈利部分，為員工提供無(wú)息借款。此類(lèi)借款的用途之一即可用于購(gòu)房。此類(lèi)操作雖然受到部分人的好評(píng)，但也引起了一些批評(píng)，如類(lèi)似操作是否會(huì)損害小股東的利益等。
政策建議
從目前市場(chǎng)的反饋情況看，在“降低首付”和“降低房貸利率”兩種政策工具上，很多購(gòu)房者普遍認(rèn)為降低首付或更有意義。但我們也發(fā)現(xiàn)，首付比例政策的調(diào)整一直比較謹(jǐn)慎。一些降低首付壓力的操作雖然可行，但和直接降低首付比例的操作還是有差異。我們認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房者首付支付能力不足的問(wèn)題確實(shí)需要引起重視，其包括收入狀況變差、收入預(yù)期變差、二手房比較難出售等。比如說(shuō)近期二手房交易不順暢，一些房東二手房轉(zhuǎn)讓遇到了困難，其認(rèn)購(gòu)新房的時(shí)候就遇到了兩個(gè)難題。第一、其換房的資金明顯不夠，所以看到10%首付的營(yíng)銷(xiāo)廣告自然會(huì)動(dòng)心。第二、其認(rèn)購(gòu)新房會(huì)被認(rèn)定為二套房，一些大城市的首付比例明顯較高，且房貸利率也比較高。所以此類(lèi)問(wèn)題背后的癥結(jié)都在于，缺乏靈活機(jī)制，導(dǎo)致購(gòu)房的首付壓力異常大，自然會(huì)限制購(gòu)房的需求釋放。
本文來(lái)源：易居研究院
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